城市项目可行性研究报告.doc

江苏大丰市城东新区项目投资可行性分析报告目 录 第一部分 项目概况 2 1. 项目位置 2 2. 项目经济技术指标 2 3. 项目开发现状 2 第二部分 大丰市房地产宏观背景分析 2 1. 大丰市概况 2 2. 大丰市宏观经济发展状况 3 （1） 经济和社会发展主要指标预期 3 （2） 历年主要经济指标及增长率 3 3. 大丰市城市规划及建设 6 第三部分 大丰市房地产运行状况分析 7 1. 大丰市2003年-2007年房地产开发情况 7 2. 大丰市房地产运行状况 9 （1） 大丰市土地市场供应充足 9 （2） 可供销售房源量大 10 （3） 新开项目规模快速扩张 10 （4） 存量市场占据半壁江山 10 （5） 房价收入比持续高位 10 （6） 二手房市场异常冷淡 10 第四部分 大丰市消费者调查分析 11 1. 消费者住房需求调查概述 11 （1） 消费者调查的目的 11 （2） 项目调查方式 11 （3） 项目调查概况 11 2. 调查统计 11 （1） 受调查对象基本情况 11 （2） 房地产消费倾向 14 第五部分 项目SWOT分析 19 结 论 20 项目概况 项目位置 项目经济技术指标 ， 容积率：中心地块≤2.0 总体地块项目开发现状 ? 大丰市房地产宏观背景分析 大丰市概况 大丰市位于中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨属北亚热带海洋性季风气候，四季分明。全市总面积2367平方公里，总人口72万境内海岸线长达112公里，滩涂面积10万多公顷，其中已围垦3万多公顷大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展的区位优势。，。纺织、机械、食品、轻工、化工是大丰工业经济的五大传统行业，有近千家企业，微小型空压机、自行车飞轮、旋耕条播机、床上用品、布绒玩具、龙虾等产品产销和出口量在中国同行业中名列。目前，大丰市正在着力培植绿色食品、新型和生物工程三大新兴行业。大丰市宏观经济发展状况 2008年，大丰市国内生产总值达到200亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资150亿元，其中工业投入100亿元，同比分别增长50%和43%；力争实现财政收入15.5亿元，其中一般预算收入9亿元，同比分别增长35%和32%；城市化率提高2个百分点，达到25%；力争实现城镇居民人均可支配收入13475元，农民人均纯收入7845元。 历年主要经济指标及增长率 大丰2007年的人均可支配收入与长三角16大城市相比：上海23623元、宁波22307元、台州22245元、绍兴21717元、杭州21689元、苏州21260元、无锡20898元、南京20317元、湖州20046元、舟山19856元、嘉兴19238元、常州19089元、镇江16775元、南通16451元、扬州15057元、泰州14940元恩格尔系数为%，说明总体消费水平停留在的层上 经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就只能是一句空话。近几年来，作为苏北县级城市的大丰市，虽然经济一直保持了一定的增长（年均递增15％），。城市规划及建设 市房地产运行状况分析 大丰市2003年-2007年房地产开发情况 值得关注的是市住宅价格在年，全国70个大中城市房屋销售价格与去年同比全部上涨，平均涨幅7.1%以上。大丰市房地产运行状况 2004年以来，大丰的土地市场供应保持在300亩/年左右，预计2008年土地供应仍然维持在这一水平甚至略有上升，加上政府行政部门搬迁到城东新区之后留下的空置土地，保守估计城西及城中地区可供土地仍有500亩左右。另外，2007年拍出的300多亩土地目前均未开发，按1.5的容积率计算，可以预见未来三年大丰市的房地产供应量将达85万平方米，按2007年大丰市房地产的销售量计算，要完全去化至少需要7-8年的时间。如果城东新区近6000亩土地推出无疑是雪上加霜，6000亩土地按1.5的容积率计算约600万平方米，如果按年销售20万平方米计算（这是2007年销售面积的2倍），也要30年时间才能整体去化，但大丰目前的人均居住面积与人均收入水平，销售面积比2007年要扩张一倍有一定难度。 可供销售房源量大 2006年之后开工建设的楼盘目前销售都不乐观，除了阳光城市一期与金宇景苑的销售较理想之外（70%-80%），其它大多数楼盘的销售率在30%-50%左右，均有大量房源可供销售。 新开项目规模快速扩张 从市场调查情况来看，由于市场竞争加剧，城西新区新开工建设的小区均规划为大规模，多配套的大型综合性社区，规划总人口3000-5000人，后期市场供应量将有一个可预见的持续性增加。 存量市场占据半壁江山 截止到2007年末，大丰房地产市场存量房已达7.5万㎡，这一数字达到了200