房地产综合课程设计可行性研究报告.doc

房地产综合课程设计 XXXXXX XXXXXXX  1.土地价值评估 2 1.1 土地评估概述 2 1.2 假设开发法 3 1.3 基准地价修正法 4 1.4 土地价值评估总结 8 2.项目分析 9 2.1项目地块分析 9 2.2 地块价值分析 12 2.3地块开发条件分析 17 2.4 项目SWOT分析及发展战略 20 3 市场调查报告 22 3.1 武汉市房地产市场宏观分析 22 3.2武汉市东湖高新区房地产市场分析 26 4.项目定位 28 4.1定位原则 28 4.2定位背景综述 29 4.3目标客户定位 30 4.4产品地位 33 4.5户型定位 34 4.6价格预估 37 4.7项目定位总结 39 5.项目建设方案 39 5.1项目的初步规划设计 39 5.2项目方案和开发规划 41 5.3、工程地质及自然条件 43 5.4、建筑设计 44 5.5、结构设计 45 5.6、给水设计 45 5.7、排水工程 46 5.8供电工程 48 5.9电信、有线电视 48 5.10、环境影响评价 49 5.11、节约能源 51 5.12、安全及消防 53 6、建设实施方案 56 6.1组织机构 56 6.2 工程建设管理 60 7、招标方案 62 7.1 招标方案编制依据 62 7.2 招标范围 62 7.3 招标方式 63 7.4 招标组织形式 63 7.5 投标、开标、评标和中标程序 65 8.经济分析 67 8.1投资的经济测算假设 67 8.2项目开发成本分析 68 8.3 项目收益分析 71 8.4项目融资方案 72 8.5经济效益评价 74 9.风险分析 76 9.1主要存在风险 76 9.2敏感度分析 77 9.3经济分析及敏感性分析结论与建议 78 9.4附表 80 1.土地价值评估 1.1 土地评估概述 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。概念要点： 　　1土地估价必须依据土地估价的理论和方法。 　　2土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。 　　3土地估价必须考虑土地政策的影响。 　　4土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。 5土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。 假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成 后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用于假设开发法估价。其中，可供开发建设的土地包括生地、毛地、熟地等，土地的价格等于预测的开发完成后的价值，减去预测的必须支付的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。 基准地价修正法也称为基准地基系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。 1.2 假设开发法 根据市场调查和土地的规划要求,项目规划用地性质为居住用地；规划净用地面积为平方米（以实测为准）；容积率控制在.82以内；；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案确定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》执行30%。 预计该项目的开发期为两年，设实际容积率为3.5。总建筑面积为23.55万m2 。就居住部分根据周边已开发房地产的销售价格，在物价指数等资料的辅助下，预测在将来出售时的价格为9000元/㎡。 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为2000元/㎡，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为500元/㎡，装饰装修1000元/m2。估计在未来两年内的投资情况为：第一年投入60%，第二年投入40%。销售费用和销售税费预计为售价的3.5%，折现率选取为8%，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款的8%的有关税费。 公式：土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费 采用假设开发法的现金流量折现法进行测算。估价时点为取得该宗土地之日，假设为现在。 土地价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费 则有：建成后的总价值= 开发建设费用=350032.41（60%/1.080.5+40%/1.