广州花都汇城项目可行性研究报告.doc

花都汇城东镜村项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：广州汇城房地产开发有限公司 编制日期： 2008年1月2日 目 录 1．项目概况 3 1.1项目背景 3 1.2项目现状 3 1.3项目规模 5 1.4项目转让方式 5 2．区位分析 6 2.1花都概况 6 2.1.1地理环境 6 2.1.2经济发展情况 6 2.1.3人文社会环境 7 2.2城市建设与交通区位分析 7 3．市场分析 8 3.1花都房地产市场 8 3.1.1基本概况及特点 8 3.1.2市场走势及前景的判断 11 4．项目发展定位研究 23 4.1项目SWOT分析 23 4.2市场定位研究 25 4.2.1需求定位 25 4.2.2发展定位 26 4.2.3目标客户定位 26 5．规划设计建议 27 5.1项目规划布局 27 5.2环境规划构思 27 5.3建筑单体设想 27 5.4装修设计建议 28 6．开发成本分析 30 6.1投资构成、总投资估算 30 6.2开发建设进度及投资资金安排计划 32 6.3项目销售收入及投资安排计划 33 6.4项目利润估算 34 7．财务分析 35 7.1项目财务赢利能力分析 35 7.2项目盈亏平衡分析 35 8．初步营销设想 38 8.1销售范围 38 8.2销售执行策略设想 38 8.3宣传促销手段建议 39 8.4广告运作安排 40 9．物业管理建议 40 10．社会和环境效益评价 43 11．结论 43 附表一 开发进度计划表 45 附表二 D区第一期工程销售前我司投放计划表 46 附表三 建设期资金流出表 47 附表四 项目分期销售计划表 48 附表五 项目分期销售收入估算表 48 附表六 项目净现金流量表 49 1．项目概况 1.1项目背景 汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村，与广州白云区交界，距广州市中心城区的车程约30分钟。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。 连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。.62； 共分高层住宅区、酒店商业区、别墅区及会所区四个区域建设。 1.2项目现状 本项目用地手续齐全，包括立项批文、用地批文、国土使用许可证、建设用地许可证均己取得，土地征用、拆迁及相关费用己经缴清，地块现状为农田和鱼塘，无村舍等构筑设施，目前项目己启动总体规划和设计及报规工作，计划于本年度正式动土建设。 1.3项目规模 根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下： 一期项目开发经济技术指标 序号 项目内容 指标 1 用地面积 105970m2 (159亩) 2 建筑基底面积 24590 m2 3 地下室面积 21730 m2 4 总建筑面积（不包地下室） 192000 m2 其 中 高层 106260 m2 多层 8400 m2 联排别墅 17820 m2 商铺 26560 m2 酒店 32960 m2 5 建筑密度 23.20% 6 容积率 1.62 7 绿地率 40% 1.4项目转让方式 住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。 2．区位分析 2.1花都概况 2.1.1地理环境 花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。 花都区总面积960平方公里,下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。 2.1.2经济发展情况 改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。2000-2006年，花都国内生产总值年均增长14.4%。2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。全区农业总产值34.54亿元，占全区CDP5.56%，同比增长 6.2%，农村经济总收入 527.8亿元，同比增长 6.78%，农民人均收入 7325元，比上年增长4.34%。完成地方预算内财政收入16.35亿元，同比增长35.74%；税收总额53.2亿元（不含海关关税及代征税22.0