某市旧城改造项目可行性研究报告.doc

xxxxxx旧城改造项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 4 1.1项目概况 4 1.2 项目业主简介 4 1.3 评估的依据、原则、主要范围 5 1.4 评价结果 6 1.5评估结论及建议 6 第二章 承贷企业评价 7 2.1 借款人基本情况 7 2.2 公司资信情况 8 2.3 公司组织管理 8 2.4 人力资源配置 9 第三章 项目建设背景及必要性 9 3.1项目建设背景 9 3.2项目建设的必要性 13 第四章 地产及土地市场前景分析 18 4.1 中国房地产市场宏观经济分析 18 4.2xxxx经济及城市建设发展 23 4.3xxxx房地产市场概况分析 30 4.4xxxx主城区房地产市场分析 38 4.5 xxxx土地市场分析 43 4.6 xxxx房地产业发展前景分析 47 第五章 项目合法性评价 49 第六章 拆迁内容、规模及进度计划 50 6.1 拆迁内容和规模 50 6.2 项目进度计划 50 第七章 投资估算及资金筹措 50 7.1 投资估算 50 7.2 资金筹措 53 7.3 资金使用管理计划 53 第八章 还款能力评价 53 8.1 还款来源 53 8.2 项目评价 54 8.3贷款偿还能力分析 55 8.4不确定性分析 56 8.5评价结果 57 第九章 项目风险评价 58 9.1 风险因素分析 58 9.2 不确定性分析 59 9.4 风险评价结论 60 第十章 社会效益分析 60 第十一章 结 论 61 第一章 总 论 1.1项目概况 项目名称： xxxx旧城改造项目（下称本项目） 项目业主： xxxxxxxx城建发展有限公司 业主地址： xxxxxxxxxxxx街道xxxx东路2号13楼 法人代表： 王伟 建设地址： xxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西临原西南大饭店，北临玛瑙花园 整治规模及内容： 项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）； 总拆迁面积：20693.25平方米 其中 ：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。 项目整治期限 本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。 项目总投资及资金来源 本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。 1.2 项目业主简介 xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。 xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。 xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。 1.3 评估的依据、原则、主要范围 1.3.1主要依据 1、《xxxx城乡总体规划（2007—2020年）》计算结果表明， 4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xxxx在xxxx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。 5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。 综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。 建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。 为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低