武汉鹿迪鞋业商贸城可行性研究报告.doc

鹿迪鞋业商贸城可行性研究 ? 项目总论 4 一、项目概况 4 二、可行性研究的结论 4 第一章 项目提出的背景及必要性分析 5 一、项目提出的背景 5 二、项目建设的必要性 9 第二章 项目市场研究 11 一、武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析（宏观） 11 1、武汉市鞋业市场现状 11 2、鞋业市场的发展趋势 13 二、项目微观状况分析 13 1、项目的区位特征 13 2、项目潜在的客户群体、市场容量及购买心理分析 14 第三章 项目环境分析 17 一、地块环境 17 1、土地性质综述 17 2、地块周围景观 17 3、地块周围的交通条件 17 4、地块周围的配套设施 17 二、项目地块的优劣分析（SWOT分析） 18 1、优势分析 18 2、劣势分析 18 3、项目的机会分析 19 4、项目的威胁分析 19 三、结论 20 第四章 地块建设条件 20 一、工程概况 20 1、项目选址 20 2、经济指标 20 3、建设目标 21 二、建筑布局 21 三、交通组织 21 四、给排水设计 22 1、生活给水系统 22 2、排水系统 22 3、消火栓系统 23 4、喷淋系统 23 五、电气设计 23 六、电气消防 24 七、通风系统 24 第五章 项目投资经营方案 25 一、投资组合方式 25 二、资金运作方式 25 第六章 项目投资估算及资金筹措计划 25 一、项目的主要经济技术指标 25 二、项目投资测算 26 三、资金筹措计划 27 第七章 项目财务效果评价 28 第八章 项目不确定性分析 30 一、项目静态盈亏平衡分析 30 二、单因素敏感性分析 30 第九章 项目效益评价 31 一、项目社会效益评价 32 （一）、项目对社会发展的适应性 32 （二）、目前对人和社会的影响 33 二、项目环境效益评价 33 ? 项目总论 一、项目概况 项目名称：华中鞋业商贸城建设项目 建设性质：新建 建设地点：武汉市江汉区姑嫂树区域 建设单位：武汉鹿迪投资有限公司 联 系 人：陈秉西 电 话：027-电子邮件：zjwzcbx@ ? 二、可行性研究的结论 ?????? 项目财务指标 投资利润率=利润总额/总投资额*100%=14559.1/30371.8=48%; 投资净利润率=净利润/总投资额*100%=9754.6/30371.8=32.1%; 自有资金回报率=净利润/企业自有资金=9368.5/13320=70.3%; 税后静态投资回收期=1.68 税后动态投资回收期=1.73 ?????????????????????? 从静态的财务指标上来看，项目是可行的，具有较好的开发前景； ?????????????????????? 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人民币利率提高，给项目建设、销售带来了一定的阻力；但同时政府深度支持、大兴路拆迁改造以及大部分股东作为核心商户在老市场的号召力等诸因素为本案的成功开发创造了有利条件。 ?????????????????????? 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取一定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。 第一章 项目提出的背景及必要性分析 一、项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元,目前,这个数字已经达到180元(在国内发达地区人均消费已经达到320元)。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有“九省通衢”之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之一，为内陆最大的交通枢纽，其铁路、公路、水运、航空交通网络十分发达。全市总面积8467平方公里，总人口830多万，居民人口660多万。武汉市周围400公里范围内有45个中等以上的城市，1.83亿人口，占全国人口总数的21.3%。武汉在历史上一直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计，2002年武汉市实现社会消费品零售总额770亿元，居全国15个省级城市第2位，各类批发市场交易额达700多亿元。著名的国家级汉正街小商品市场，有30多个室内专业市场，经营6万余种商品，日均客流量20万人次，年销售额180亿元，占全市批发零售总额的12.2%。深厚的商业文化底蕴、独特的区位优势、巨大的消费