2016年风盐场商品房开发建设项目可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总论 3 1.1项目名称及项目承担单位 3 1.2承办单位概况： 3 1.3 项目概况 3 1.4 项目建议书（代可研）编制依据 4 1.5项目建议书（代可研）结论 4 第2章 项目建设背景及建设的必要性 6 2.1 项目的提出背景 6 2.2 项目建设的意义及必要性 8 第3章 市场分析与项目定位 11 3.1 房地产市场分析 11 3.2青岛高新区规划 13 3.3青岛高新区住宅市场需求分析 15 3.4项目周边地理环境优势： 16 3.5项目定位 17 第4章 青岛东风盐场商品房开发建设项目规划 19 4.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位 19 4.2设计目标 19 4.3总平面规划设计 19 第5章 项目地址及外部配套条件 21 5.1项目地址 21 5.2 自然状况 23 5.3 地震烈度 25 5.4 地质条件 25 5.5 外部配套条件 25 第6章 建设方案 27 6.1 设计依据 27 6.2建设方案 27 第7章、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全 31 7.1环境保护 31 7.2劳动安全卫生 35 7.3消防 35 7.4地震安全 36 第8章 节能 37 8.1项目概况 37 8.2项目所在地能源供应情况 37 8.3合理用能标准和节能设计规范 38 8.4能源消耗种类、数量及使用情况 39 8.5节能措施 40 8.6能耗指标 44 8.7节能效果分析 44 第9章 项目组织管理与劳动定员 45 9.1项目组织 45 9.2项目实施管理 45 9.3劳动定员 46 第10章 工程招投标 47 10.1编制依据 47 10.2招标范围及内容 47 10.3招标组织形式 47 10.4招标方式 48 第11章 项目进度计划 49 第12章 方案投资估算比选与资金筹措 50 12.1 投资估算依据 50 12.2 项目投资估算比选 50 12.3资金筹措与使用计划 55 第13章 项目经济评价 57 13.1财务评价的依据和范围 57 13.2财务评价的基础数据 57 13.3成本分析 58 13.4新增营业收入、税金及利润 58 13.5贷款偿还 60 13.6现金流量分析 61 13.7盈亏平衡分析 62 13.8财务评价结论 62 第14章社会效益分析 63 14.1项目对社会的影响分析 63 14.2项目与所在地互适性分析 63 14.3社会风险分析 65 第15章可行性研究结论 66 15.1研究结论 66 15.2建议 66 第1章 总论 1.1项目名称及项目承担单位 项目名称：青岛东风盐场商品房开发建设项目 承办单位：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司 1.2承办单位概况： 青岛高新区东风盐场房产置业有限公司成立于2009年，注册资本1000万元。法定代表人：官集太，拥有职工50人，主要经营房产置业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积4.3万平方米，主体工程已全部结束，计划2009年底全部竣工。 1.3 项目概况 1.3.1 工程位置 该项目地点位于青岛高新区28号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。 1.3.2项目建设规模及内容 青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，占地20亩，规划用地13340平方米，建筑面积20000平方米。规划用途为普通商品房开发。 本项目采用两个备选方案，第一方案为6个6层的多层建筑，第二方案为5个小高层建筑，其中两个15层，三个9层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第一方案。 工程第一方案建设内容主要是：6栋6层砖混住宅楼的工程的土建、装饰、给排水、电气、小区绿化、景观、水电配套，给排水管网配套、路面硬化工程（不含暖气安装、热力配套工程）。燃气管道由燃气公司负责。 1.3.3 工程投资及资金来源 项目第一方案建设投资3670.9万元。资金来源包括：职工住房拆迁补偿金2746.8万元；建设单位贷款600万元，建设单位自筹324.1万元，。 1.3.4 建设周期 项目第一方案建设期为1年, 计划2009年5月开工，7月底前土地平整，底座探测、基坑下桩等基础部分施工结束。2009年9月开始对各标准层进行建设，2010年5月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰、室内装修、正楼配套设施及附属工程建设，2010年6月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。 1.4 项目建议书（代可研）编制依据 1、《青岛高新区2009年服务业重点领域发展规划》 2、《胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划》 3、《青岛市总体规划（1995-2010年）》 4、国家发