2016年中心区地块项目竞拍的可行性研究报告.doc

XX中心区地块项目竞拍 可行性研究报告  目 录 第1章、项目概况 4 1、拍卖地块位置 4 2、项目周边地块分析 4 3、地块主要经济技术指标 6 4、XX中心区政府投资项目情况介绍 7 第2章、XX区房地产市场分析 8 2.1、XX区区域概况 8 2.2、XX区房地产市场概况 9 2.3、XX区房地产发展趋势分析 11 第3章、中心区周边楼盘综合分析 12 1、中心区周边楼盘市场调研 13 2、中心区周边楼盘分析 13 3、片区市场供需分析 16 4、市场竞争分析 16 5、片区外销前景分析 17 第4章、项目SWOT分析 20 1、项目优势 20 2、项目劣势 22 3、项目机会 23 4、项目威胁 24 第5章、项目定位 25 5.1、住宅市场定位 25 5.2、商业市场分析及定位 30 第6章、项目开发计划 35 第7章、项目竞投分析 36 1、基本假设 36 2、地价测算 36 3、竞拍价格分析 38 第8章、敏感性分析 40 1、建安成本变化对利润率的变化 40 2、售价变化对利润率的变化 40 3、销售率变化对利润率的变化 40 第9章、风险分析 41 1、项目配套风险 41 2、片区人气风险 41 3、市场竞争风险 41 4、资金压力风险 41 5、其他风险 41 第10章、竞争对手分析 43 第11章、结论 44 第1章、项 目 概 况 摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了XX中心区政府投资项目的开发进展情况。 1、拍卖地块位置 本月26日拟拍卖地块位于深圳市XX新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途为商住混合用地 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米A001-0119 地块基本上为一正方形，边长大约在290米 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米 地块靠近XX区体育场、行政中心，地理位置优越 图一：XX中心区拍卖地块周边情况图 3、地块主要经济技术指标 A001—0119地块主要经济指标表 占地面积 83329.4平方米 土地性质 商住混合用地 建筑面积 257660平方米 其中 住宅面积211600 平方米，商业 38000 平方米，幼儿园 2400 平方米3000平方米），居委会 100 平方米，物业管理及活动中心500 平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心 100 平方米， 2400 平方米，青少年活动中心 1500 平方米，多功能影剧院 1000 平方米， 60 平方米，垃圾收集站一处。土地使用年限为 70 年。幼儿园、居委会、 211600 平方米住宅和 38000 平方米商业可进入市场销售。4、XX中心区政府投资项目情况介绍 XX中心区作为XX区未来主要的发展区域，政府下了很大的力气进行基础设施建设，特别是道路、广场、体育等设施，这些对于中心区的快速启动有着重要的意义，下表是XX中心区主要的政府投资工程。 XX中心区主要的政府投资项目简介 政府投资项目 进度/计划 XX大道（新安西路——新安六路） 1995年已完成 新湖路（新安西路——新安六路） 2002年7月底完成 新安西路（107国道——新湖路） 1999年已完成 中心区吹、填土工程 兴华路以北、宝兴路以东已完成，其余地块继续进行 创业路（XX大道——新安六路） 新湖路—裕安路段2003年5月前完成，其余路2002年7月底完成 甲岸路（XX大道——宝华路） 1997年已完成 兴华路（XX大道——宝华路） 新城大道—新湖路段1996年已完成，新湖路—宝华路段2003年5月前完成 裕安路（XX大道——兴华路） 新城大道—创业路段2002年7月前完成，创业路—兴华路段2003年5月前完成（含排水箱涵） 罗田路（XX大道——创业路） 2002年7月前完成 新安六路（XX大道——兴华路） 2002年7月前完成（含咸水、冲水闸） 中心广场周边道路 2003年5月前完成 新圳河排洪整治工程 1999年已完成 中心区1#雨水泵站 2002年12月前完成 新安六路污水泵站 2003年12月前完成 48区变电站 2000年已完成 XX体育馆（N4区） 2002年6月底已完成 XX行政中心（N13区） 已完成桩基础工程，主体工程正进行施工招标，预计8月份开工，2004年底完工 中心广场（N21区） 已完成软基础处理，主体及绿化工程正进行绿化招标，2003