劳动湖南扩用地a-09地块房地产开发项目可行性研究报告.doc

【望江·碧水云天】 ********市劳动湖南扩用地A-09 地块房地产开发项目可行性研究报告 ********万通房地产开发有限责任公司 2013年6月22日 本报告编写人员声明 1 序 言 2 第一篇 ********市房地产市场概况简析 5 1.1 ********市基本情况概述 5 1.1.1自然概况 5 1.1.2人口及人文 6 1.1.3经济发展概况（2012） 8 1.1.4宏观分析小结 18 1.2 ********市房地产市场概况及动态分析 19 1.2.1 ********市房地产整体分析 19 1.2.2 当前********市房地产市场存在的主要问题 24 1.3********市商业地产分析 29 1.3.1政府的商业规划及市场情况 29 1.3.2城市商业规划逐步成熟 29 1.3.3城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合 30 1.3.4城市商业特征 30 1.3.5?********市商业地产现状 31 1.3.6商用地产发展趋势分析 32 1.3.7商业地产分析小结 33 1.4********市住宅物业分析 35 1.4.1********市住宅物现状 35 1.4.2********市住宅市场分析小结 36 第二篇 项目概况及SWOT分析 38 2.1项目概况 38 2.2 项目SWOT分析 43 2.2.1、 项目优势 43 2.2.2、项目劣势 45 2.2.3项目机会点 45 2.2.4项目威胁点 46 2.2.5结论 46 第三篇 项目开发定位 48 3.1项目开发定位指导理念 48 3.2项目形象、功能定位 54 3.3项目价格定位及策略 55 3.4项目案名建议 60 3.4.1项目命名的基本定位： 60 3.4.2案名建议 60 第四篇 效 益 分 析 64 4.1成本预算（按照地块规划占地面积1/2计算）： 64 4.1.1土地成本 64 4.1.2财务成本 64 4.1.3前期费用 65 4.1.4建安工程成本 65 4.1.5基础建设配套费 66 4.1.6小区配套费 66 4.1.7营销费 66 4.1.8管理费 66 4.1.9总计 66 4.2经济效益分析： 66 4.3实际缴税金： 67 4.4项目投资构成、总投资估算 68 4.5 经济效益估算表 69 4.6实缴税金表 70 4.7经济效益分析表 71 4.8总体布局（详见附表规划图） 76 第五篇 项目营销策略建议 77 5.1项目策略 77 5.1.1 、总体营销策略和思路 77 5.1.2、销售策略 77 5.1.3、促销策略 78 5.2 项目营销推广策略 80 5.2.1 齐市公共传播媒体分析 80 5.2.2本项目整合传播SWOT分析及实施策略 87 5.2.3项目前期推广节奏及方案 92 5.2.4、媒体投放计划表 99 5.2.5、项目营销推广费用概算： 总计：450-900万元 105 5.3项目包装方案 105 5.3.1客户接待中心包装 105 5.3.2 样板间包装 109 5.3.3工地现场包装 110 5.3.4、VI系统、户外、宣传品、售楼资料及用品包装建议 111 5.3.5、包装费用预算 113 5.4 销售组织及培训内容 116 5.4.1、组织架构 116 5.4.2、岗位职责分工 117 5.4.3、行政管理制度 122 5.4.4、销售管理 127 5.5 置业顾问培训实施计划 129 第六篇 风 险 分 析 及 对 策 139 6.1市场风险分析 139 6.1.1影响房屋销售的主要原因 139 6.1.2 项目市场定位。 139 6.2经营管理风险分析 140 6.2.1风险分析一 140 6.2.2 风险分析二 140 6.2.3 风险分析三 140 6.3金融财务风险分析 140 结 语 141 附表一：********市部分住宅项目调查资料 142 附表二：********市商业地产项目市调资料 147 附件： 附件1：中铁二十三局集团第二工程有限公司企业法人营业执照 附件2：********市政府对本项目支持政策文件 附件3：中铁二十三局集团第二工程有限公司 附件4：有限公司组织机构代码 附件5：市工商局出具的本公司名称变更通知 附表： 附表1：营业收入、税费及附加估算表 附表2：利润表 附表3：项目投资现金流量表 本报告编写人员声明 郑重声明： 1、 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行编写。 3、 已形成意见和结论。 4、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 序 言 2013初到