第九章不动产销售.ppt

不動產商品及投資 不動產之定義 「不動產」，依民法第六十六條規定為「土地及其定 著物」。「定著物」則泛指建築物、道路、停車場及 水電、瓦斯設施等。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部份。 即其包括了土地和其上在建或已完成之建築物。至於「不動產之出產物」應是指農作改良物而言。 而國人習慣上將不動產稱之為房地產，有時不動產與 房地產亦互為通用。 不動產的特質 不可移動性 耐久性 昂貴性 異質性 所有權可分割性 流動性低且變現性差 抗通貨膨脹性 多樣性 不動產具不可移動性 土地之位置為固定且無法移動。 附著於土地上之建物亦為固定且無法移動，但伴隨著科技的進步，建築物已非不可移動了。 由於不可移動性使的不動產市場成為一區域性市場，無法像其他商品一樣藉由交通工具將商品由供給剩餘地區輸往不足地區。 由於不可移動性使的不動產市場容易產生供需失調、價格大起大落。 不動產具耐久性（一） 理論上土地之存在為恆久不滅的，故土地具恆久性。建築改良物雖可耐久使用，但其並不具恆久性，實務上其應只具耐久性。 土地上之建築物在適當的設計、施工及建材選用下，其壽命少則達一、二十年，多可達百年至數百年之久。 不動產具耐久性（二） 耐久性之優點：優良擔保品、易取得長期融資。 耐久性之缺點：不動產老舊後易造成區域衰退、價值下降並阻礙新的商品供給。 耐久（恆久）性亦使不動