地震灾害影响住宅市场之价格冲击分析.doc

地震災害影響住宅市場之價格衝擊分析 李世錡*　陳彥仲＊＊ 摘　要 本研究以台中縣大里市為例，分析大里市在「921大地震」發生後的住宅市場價格變遷，基於住宅之異質性，本研究將大里市住宅市場區分為獨棟式住宅及非獨棟式住宅。研究設計上，將衝擊分析分成兩部分。 1、地震發生前後之市場交易價格變動分析 初步結果發現，獨棟式住宅在地震發生後一年內，各季實際交易價格低於預測價格10.43%、7.71%、15.99%、17.75%。非獨棟式住宅，在地震發生後一年內，除發生地震後第一季無交易產生外，後三季實際交易價格比預測價格低0.68%、8.51%、9.07%。分析發現獨棟式住宅與非獨棟式住宅受地震影響的衝擊模式並不相同。獨棟式住宅交易單價受到地震災害影響之衝擊幅度較大，市場價格反應較快。非獨棟式住宅交易單價受地震衝擊幅度較小，市場價格反應較慢。 2、時間序列介入模式之分析 結果發現，將地震發生設定為階段性影響之虛擬變數下，無論是獨棟式住宅或非獨棟式住宅，地震災害對其交易價格之邊際影響皆不明顯。 前言 地震災害為天然性災害，不定時、不定期的災害對於不動產市場的影響常常是一般方式無法預估分析。發生地震災害未必會造成損害，且常發生地震災害的地方，人們並不認為地震災害會產生風險或者對地震災害的風險已經有一定的認知；但是在不常發生地震的地方，人們對於地震災害發生的風險，未必有一定的認知，一旦發生大地震，則其損失將會超過預期。 住宅市場中，住宅的交易價格受到許多因素的影響，包括不動產本身因素、區域因素、環境因素、社經因素…等因素影響。在總體因素上，住宅價格會受到總體經濟指標影響；在環境因素上，住宅價格會受到周遭公共設施好壞、是否有鄰避設施的外部性影響；以上皆為長期性會影響住宅價格屬性的因素。另一方面，有許多的偶發性因素，會對住宅價格產生影響，如地震、水災、乾旱區；這些因素對住宅價格的影響可能是長期性的、可能是逐漸由強轉弱的，也可能是單一時期的影響。 地震災害對住宅市場的影響，概可分為兩個向度加以觀察。其一為時間向度；另一為空間向度。就時間向度而言，在於觀察地震發生前後的市場交易變化。特別是在掌握地震前的市場交易狀況是否呈現成長乃至於景氣循環變動等之觀察。進而觀察地震因素對既有住宅市場之衝擊所產生的邊際影響。而就空間向度而言，則在於觀察地震災害在不同空間區位上所造成的損害，以至於影響各地區住宅市場交易之狀況。 「921大地震」發生至今已屆兩年。此期間，住宅交易市場預期應已逐漸恢復，住宅交易資料應已有適量之累積。 綜合以上，本研究著重於時間向度的探討，以台中縣大里市為研究地區，進行「921大地震」前後住宅市場之交易變動分析。 文獻回顧 不動產價格，就不動產本身所產生的功能而言，是由個人對不動產所認識之效用、不動產的相對稀少性及個人對不動產之有效需要存在等三者的組合，產生該不動產之經濟價值（交換價值）而以貨幣表示之價格。（林英彥，1998）除此之外，不動產價格還受到其他區域因素、社經因素、環境因素等許多因素的影響。 張金鶚（1995）分析一般住宅價格研究的文獻，概分為下列三個方向： 影響住宅價格因素的探討 此類文獻是觀察不同住宅或環境特徵屬性對住宅價格的影響，在實證研究上，多探討各特徵屬性對住宅價格的影響。 黃啟福（1983），以限制條件下的BOX-COX轉換函數型態，建立住宅的特徵價格方程式及屬性需求函數。劉振誠（1986），利用複迴歸模式，建立個別變數與住宅價格之關係，以測度個別變數對住宅價格之影響。林國民（1996），分析高雄市不同型態（透天或公寓）的自有住宅屬性對住宅價格的影響，在考慮不同住宅屬性會互相影響之情況下，運用聯立方程組來建構各屬性需求函數。李盈勳（2001），以民國88年度台北市的249筆土地交易價格資料及其相關變數，建立特徵價格函數，釐清實質居住環境水準及強度管制與地價間的關係。 Pogodzinski Sass（1991），建立特徵價格函數，所得結果顯示土地使用管制確實會影響不動產價格，而其中的密度管制會提高地價；容許使用與大基地管制則對地價有不同程度的影響。Gao和Asami（2001）以特徵價格理論為基礎，探討東京住宅街廓內居住環境的地區屬性，其外部性對不動產價格的影響。在該研究中，將居住環境的特徵屬性分為土地與地區兩類。研究結果顯示，地區屬性的確對地價有顯著影響。 住宅價格與其他總體經濟指標之關係 陳明吉（1989），對總體經濟變數的影響因素及變動因素，建立自我迴歸模型及延滯分配模型及複迴歸模型來分析總體經濟因素對房地產市場的影響。黃佩玲（1994），利用向量自我迴歸模式(VAR)進行實證，探討住宅價格與總體經濟變數間影響程度大小及影響情形。白志杰 （1997）利用結構化向量自我迴歸模型（