第八章 资产评估-工程经济学-清华大学幻灯片.pptVIP

第八章 资产评估 资产评估的概念 资产评估是指对资产某一时点的价格进行估算。即由评估机构根据特定的目的，遵循公允的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。 资产评估的形式 由资产交易的一方评估，另一方认可。 资产交易的双方共同组成评估小组评估。 聘请中立的第三方评估。 资产评估的对象 资产评估的对象按其存在状态、收益方式、法律形式等可以分为： 有形资产 无形资产 不动产 动产 合法权利 单项资产 整体资产 可确指资产 不可确指资产 资产评估的目的 资产交易 股份制改造 资产重组（兼并、收购、合资、合作等） 承包经营或租赁经营 破产清算 其它经济行为（抵押贷款、经济担保、保险、纳税、企业经营评价等） 资产评估的原理 贡献原理： 资产价值取决于其对使用者目标的贡献 单项资产价值取决于其对资产整体价值的贡献 替代原理： 资产价值受替代资产价值的制约 资产价值评估可参照替代资产的市场价格 预期原理： 资产价值取决于其未来的有用性或获利能力 资产评估中使用的假设 继续使用假设 破产清算假设 公开市场假设 资产价格取决于市场行情，评估值具有时效性。 资产评估遵循资产最佳利用原则 资产评估须考虑市场的地域性及环境因素 资产评估的基本方法 评估方法 价格类型 收益现值法 —— 收益现值 市场法 —— 市场价值 重置成本法 —— 重置成本 清算价格法 —— 清算价格 资产评估的工作原则 独立性原则 客观公允性原则 科学性原则 合法原则 适时原则 收益现值法 所谓收益现值，是指企业在未来特定时期内的预期收益折成当前价值(简称折现)的总金额。 使用收益现值法的条件 收益可预测的收益性资产 能用货币衡量未来资产收益 风险可判断且可反映为用货币衡量未来资产收益或资本化率 收益现值计算公式 有限期间年收益折现法 无限期间年收益折现法 年金法 收益现值计算公式 分段法 问题：以上各式中的 a 和 r 分别指什么？ 收益现值评估资产价值的优缺点 优点： 真实和较准确地反映企业本金化的价格： 与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格易为买卖双方所接受。 缺点： 预期收益预测难度较大，受主观判断和未来收益不可预测因素的影响较大； 在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。 市场法 根据可比参照物的公平市场成交价评估 确定比较项目 市场调查,分析整理资料,选定参照物 就比较项目将被评估资产与参照物比较 分析调整差异 主要的差异调整因素: 时间因素 地区因素 功能因素 根据帐面价格和物价指数进行评估 重置成本法 基本公式 重置成本=重置全价 – 有形损耗– 功能性损耗 适用范围 以资产重置、补偿为目的的资产评估 重置全价 复原重置成本 更新重置成本 重置全价估算方法 直接法(也称重置核算法) 功能价值法 物价指数法 统计分析法 规模效益指数法 资产损耗估算方法 有形损耗的估算方法 观察法，也称成新率法 使用年限法 功能性贬值的定量估算 被评估资产功能贬值额＝被评估资产年产品生产成本超支额×按剩余使用年限计算的等额年金折现系数 清算价格法 前提条件 以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据。 资产以整体或拆零可在市场上快速出售变现。 所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出总额。 适用范围 用于企业破产、抵押、停业清理。 清算价格估算方法 清算价格为在适用清算条件下的现行市价扣除清理费用支出的余额 估算方法 整体评估法 能继续用以经营的资产，可应用现行市价、重置成本或收益现值进行估价。 现行市价折扣法 模拟拍卖法(也称意向询价法) 竞价法