土地增值税清算培训（企业培训课件）.ppt

土地增值税清算培训（企业培训课件） 2010年8月 讲 解 纲 要 第一部分 土地增值税基本政策 一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式 （一）税率 （二）计算步骤与公式 五、主要免税政策 六、征管方式 第二部分 土地增值税清算 一、清算对象 二、清算单位 三、房地产转让收入 四、扣除项目金额 （一）取得土地使用权所支付的金额 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）与转让房地产有关的税金 （五）财政部规定的其他扣除项目 五、清算资料 六、清算受理 七、清算违规情况的处理 八、纳税人法律责任和法律救助 （一）法律责任 （二）法律救助 第一部分 土地增值税基本政策 二、征税范围的界定1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。2.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 （摘自财政部、国家税务总局1995年财税字[1995]48号规定） 三、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项目金额后的余额，即：增值额。 四、税率、计算步骤和公式 （一）税率 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%； 3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 （二）计算步骤与公式： 1、计算增值额 增值额＝收入－扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率） 增值率＝增值额÷扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值税的税额： 土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税＝增值额×30% （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的； 土地增值税=增值额×40%－扣除项目金额×5% （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的； 土地增值税=增值额×50%－扣除项目金额×15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的； 土地增值税=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。 五、主要免税政策 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税； （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条） 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照条例第八条（二）项规定免征土地增值税。 （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》） 说明： 城市实施规划、国家建设需要而搬迁，例如：一些污染、扰民（包括排放废水、废气、废渣和噪音超标）的企业。 国家建设需要依法征用、收回和城市实施规划、国家建设需要而搬迁：需提供相关的政府批准文件。 六、征管方式 采取预征与清算相结合的征管方式。 即：房地产开发企业销（预）售房地产时，按销售收入的一定标准预征土地增值税 ，房地产开发项目竣工完成销售后进行土地增值税清算 。 说明： 对于从事房地产开发的，在每月15日前申报，按预征率缴纳税款。 不属于房地产开发纳税人，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月15日内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳土地增值税。 经济适用房、安居工程、停缓建工程续建暂缓预征。 自2008年11月19日 起，房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征。 第二部分 土地增值税清算 一、清算对象 土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售