土地增值税临界点计算.docVIP

土地增值税清算指南与纳税筹划开发产品定价技巧土地增值税纳税筹划技巧 一、开发产品定价技巧： （一）普通标准住宅避税临界点： 例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。 1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% =284.8万 （5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：2400－1983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02% ? 建造成本 5 、应交土地增值税：416.8 × 30% － 0 = 125.04万 6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝ 2400－324－1100－100－132－125 ＝ 619万 假设：降价到1975/平方米 增值额＝2370－1981.6 ＝ 388.4万； 增值率＝388.4÷1981.6＝19.6% 小于20%，免缴土地增值税。 获利金额＝2370－324－1100－100－130.4 ＝ 715.6万 多获利＝715.6－619＝96.6万《计算免税临界点》： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。 于是： 按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y； 财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 0.055X 计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系： X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X ＝1.56Y X ＝ 1.67024Y 即：增值率＝ 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。 所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。 根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。表示如下： 1、1.67024 （免税临界点定价系数）不交土地增值税相对税负轻利润少1.82014 （高收益最低定价系数）税负重利润高上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米 高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米 计算验证： （1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万 扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万 增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万 增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999% 增值率＜20％，不交土地增值税。 ?（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元： 扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元） 增值额＝2592－1993.76 ＝598.24（万元） 增值率＝598.24÷1993.76＝30.01% 交土地增值税＝598.24× 30%＝179.47（万元） 销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元, 多获利＝192.0－179.47＝12.53（万元） （二）非普通标准住宅免税临界点的计算 计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系： X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X） X－（1.3Y+0.055X）＝ 0 X ＝ 1.37566Y 当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。 （三）经济适用房需要预征土地增值税吗？ 国办发[2005]16号：经济适用住房建设单位利润要控制在３％以内。 国税发[2010]53号：除保障性住房外。 《河北省土地增值税管理办法》（冀地税发[2006]37号） 第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。 以下“建造成本”均为不含息建造成本。 土地增值税的增值率＝增值额÷扣除项目金额增值额＝销售收入总