乌苏项目策划案.docVIP

乌苏项目前期策划案 营销2009年5月 我们样样当颖实现项目成功销树立开发业问题围绕这个主题来开这就要我们当场的况项目地块实际况规当费习惯础领购张产鲜明产领先当场当习惯让不仅仅…… 目 录乌苏观环项目地块项产规议销节点计乌苏观环环乌苏亚欧陆桥线312国道独-库枢纽处尔处图尔国门为乌鲁齐门户历来为必争边誉区乌鲁齐市268乌苏东宽约180南北长约220总积为164431平方公里，其中山区占43.644.6％，沙漠占11.8％。 乌苏2.07万平方公里，辖10镇7乡、5场内团农七师个团场，萨汉维吾尔36.5万各族人民。在各民族中汉约总64.5%，少数约总35.5%；市区约总29.2%,农区约总79.8%。 经济环2007年，全年实现GDP38.9亿元，同比增长18.2%；全年完成地方财政收入2.19亿元，同比增长15%；农牧民人均纯收入达到6167元，招商引资到位资金9.97亿元。 城市发规乌苏城镇发贯彻“”和合理发城镇针城镇态区城镇“一心两”的总“一心”就是乌苏区“两”即乌苏北城镇乌苏南城镇统筹发总坚发约城镇间补的乡镇经济现状的发潜力城镇组设发资简医疗卫学务设施础设施实现域规盖规 城市用地发 规划期内点向东发补设调为远发 城市总 结合工业区向东发展新区启动区区发发间结为：两条发轴（长均起着连区新区工业区之间轴区（区新区工业区 近期发区点发区设工业区设2010年，城市建设规达19.2平方公里，城市人口规达10.6万人，人均建设181平方米。 乌苏区图综乌苏处区区域内乌苏规发将上进旧业园区设旧将的购买工业园区设也将工业进农大量迁进这为未来几产销 对案项目所在发的关将在项目地块详细产市场环产市场观环2008年乌市房地产开发投资增加；商品房销售价格增幅较大，居民购房需求有所回落，商品房空置面积大幅增加；二手房成交量减少，成交均价稳中上扬。综合分析有关统计资料，市场有以下几个方面的特征： 房地产开发投资增加。 2008年，乌苏市房地产开发计划投资1.4亿元，同比增长89%。截止年底实际完成投资1.56亿元，同比增长95%；房屋施工面积约12.5万平方米，同比增长88%（基本上是新开工建设）。 商品房销售价格增幅较大。 从去年第四季度的商品房销售情况看，商品房销售价格较07年增幅较大，住宅项目在市中心地段的均价为1850元/平方米，同比上涨5%；小高层房屋平均单价为2350元∕平方米。 商品房销售情况不容乐观，居民购房需求有所回落。 截止2008年底，商品房销售情况看，商品房销售面积约6.8万平方米，售出约722套。 商品房空置面积大幅增加。 截止11月底，商品房总空置面积5.68万平方米，套数为677套，90平方米以下空置房屋面积达36000平方米，套数为449套。 二手房成交量减少，成交均价稳中上扬。 据统计报表数字显示，截止11月，二手房上市交易量410起，同比下降8.42%；上市交易额5300万元，同比下降5.99%；交易面积3.64万平方米，同比下降9.81%；交易价格1462元/平方米，同比上升9.63%。 据统计，2008年是继2001年乌苏市房地产开发高额投资后的又一历史性刷新，2001年全市房地产开发投资达到1.15亿元，而后迅速回落，而2008年的投资额达到1.56亿元。这主要是由于新疆2006年和2007年房地产市场快速回暖，销售价格和销售量都快速攀升，导致众多开发企业纷纷加大投资开发力度。在2008年下半年全国房地产市场对新疆区域的影响逐步显现，新疆区域出现了市场大逆转，销售量急速下滑，成交量由2007年的800套下降到700套左右。目前市场可售项目多为跨年度项目，总面积约12.5万平米，除去去年销售的目前乌苏市尚余1.7万平米高层，4万平米多层尚未售出，这些都还不包括今年准备新开项目。而根据乌苏市往年市场消化量分析，乌苏的年均消化量在700—900套。 综上所述： 受全国房地产市场大环境影响，2008年下半年乌苏市房地产市场步入低迷期，成交量开始萎缩，由于2008年市场开发量较大，故未销售的约6万平米将结转于今年销售，加上今年新开发项目，预计今年销售难度将进一步加大。虽然今年市场有回暖迹象，但情况仍然不容乐观，较大的开发体量使市场处于供过于求状态，有限的购买力将加大各开发商之间的竞争。故建议2009年本案项目少量入市试探，以大盘优势、产品特色优势树立项目和开发企业品牌，以奠定后期成功销售基础。 （二）竞争个案分析 目前乌苏市在售楼盘有8个，集中在友好南路、乌鲁木齐南路和塔城路等繁华路段。现就乌苏市在售重点竞争项目作具体分析，所谓知己知彼百战不殆。 本案和乌苏市在售项目区位图：