长沙市“都市绿洲”住宅小区项目可行性评估报告.doc

长沙市“都市绿洲”住宅小区项目 可行性评估报告 目录 一、评估报告摘要…………………………………………………… 1 二、房地产项目可行性评估报告…………………………………… 5 第一章、企业资信评估………………………………………… 5 第二章、项目概况评估………………………………………… 12 第三章、市场分析……………………………………………… 16 第四章、项目投资估算及资金来源与筹措评估……………… 26 第五章、项目财务效益评估、指标计算及分析……………… 31 第六章、不确定性分析………………………………………… 35 第七章、第一期项目投入分析及第一笔贷款风险评估……… 38 第八章、结论与建议…………………………………………… 43 三、附表及附件 备查文件目录 1、长沙汇丰置业有限公司章程； 2、长沙汇丰置业有限公司关联企业简介； 3、长沙汇丰置业有限公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《开发资质证书》、《税务登记证》、《贷款证》、《开户核准通知书》； 4、湖南新星有限责任会计师事务所对长沙汇丰置业有限公司注册资本的《验资报告》【湘新会验字（2002）第045号】； 6、长沙汇丰置业有限公司2003-2004年度会计年报和2005年6月会计月报； 7、长沙市规划管理局《建设用地规划许可证》【共3个，编号分别为：出（2002）0165号、新（2003）0037号、新（2003）0040号】； 8、长沙市人民政府颁发的《国有土地使用权证》【共6个，编号分别为：长国用（2003）第005981号、长国用字（2003）第002898号、长国用字（2003）第018112号、长国用字（2003）第018113号、长国用字（2003）第018114号、长国用字（2003）第018115号】； 9、建筑工程设计单位《工程设计证书》。 评估报告摘要 一、项目企业资信评估 长沙汇丰置业有限公司是于2002年03月06日成立的，注册资本为贰仟万元人民币，具有三级房地产开发资质的有限责任公司。 公司2005年06月末资产总额13311.8657万元，负债总额5.3104万元，所有者权益总额13306.5553万元。通过资产负债、赢利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的领带程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 截止2005年7月20日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用记录。目前已由建设银行河西支行对其进行了信用等级评定，授信等级为A级。 二、项目概况 长沙市“都市绿洲”项目由长沙汇丰置业有限公司开发建设，项目位于长沙市天心区内，芙蓉南路以西，京广铁路以南，湘江生态廊道以东，省府新址以北。该区域随着省府南移，交通、公建、服务、体育与文化等配套设施日益完善。周边已完成或在建的商品住宅项目有：申奥．美域、柠檬丽都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“都市绿洲”项目定位于长沙城南中高档住宅小区，生态化的居住组体，按照功能性、生态性、历史性、经济性的规划设计原则和融合与发展的目标，力求用情感来塑造诗间空间，为后人留下建筑精品。项目规划用地面积232300 m2估价，规划总建筑580000 m2估价（地上建筑面积），其中住宅500000 m2估价，商业20000 m2估价，车库2700个合80000 m2估价，建筑密度20.51%，容积率2.5，绿地率52%。 从目前项目的前期情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的中高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。 项目周边各项市政设施齐备。本项目的开发建设将对该地区楼盘品质的整体提升起到积极作用。 三、项目市场分析 长沙市天心区省府板块是近两年长沙市楼盘开发量和楼价涨幅较大的区域。 该项目定位为具原生态居住环境的城市中高档住宅小区。 本项目具有区位价值优势、建筑价值优势、景观价值优势、园林价值优势及开发商背景优势。但是，本项目附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接影响。 四、项目资金来源 项目总投资约为89860万元，计划分三期叠加式滚动开发，第一期开发面积约15万平方米（地上可销售面积，不包括地下车位部分）；第二期开发面积约25万平方米（含义同上）；第三期开发面积约18.6万平方米（含义同上）。其中：（1）项目单位自筹资金35000万元，用于一期的投资为11259万元，占一期项目总投资的41.91%，达到项目资本金要求；（2）申请银行贷款20000万元，占总投资的22.39%，一期贷款10000万元，二期贷款10000万元；（3）可用于投资的售楼回款348