云房数据——2015年2季度北京房地产市场回顾分析.pdfVIP

云房专题 T opic 0 云房数据市场研究部 T opic 云房专题 云房数据市场研究部 1 云房专题 T opic 联系电话：010 邮箱：creashiyan@163.com 地址：北京市西城区车公庄大街九号院五栋大楼 C 座 10 层 2 云房数据市场研究部 T opic 云房专题 提前一窥未来十年的商业地产大势 随着近年来电商、O2O、体验、文化等商业模式层出不穷，商业地产正经历着一场革 命性的颠覆。在这场声势浩荡的颠覆中，商业地产未来发展方向如何？开发商、运营商如何 寻找新发力点，让商业与变革齐飞？投资人如何挖掘商业地产商机？ 未来十年的商业地产会发生前所未有的改变，这一点实在太值得想象啦！今天，云房市 研部小编试图带您脑洞大开，提前一窥未来十年的商业地产大势。 一、背景 1、房地产去投资化：住宅投资回报不如商业 随着2014 年中国经济进入三期叠加（增长速度换挡期、结构调整期、前期刺激政策消 化期）以及房地产内部周期的影响，房价停止暴涨，以往简单的“买卖房产赚取价差”模式 已经走到尽头，房地产市场“去投资化”趋势明显。 表 1 2015 上半年17 城市住宅、商业地产的投资回报率均值比较 静态租金回报 长期租赁回报 预测5 年租赁后转售回报 普通住宅 2.6% 6.1% 6.1% 写字楼 4.3% 8.5% 8.5% 商铺 4.0% 7.2% 7.2% 根据《2015 年上半年中国房地产投资回报率调查报告》，不管是当前的租金回报率还是 长期持有和持有后转售回报率，普通住宅均低于写字楼和商铺。 2、商业地产运营模式 与住宅开发收益来源于“出售”环节不同，商业地产收益最终要靠后期运营中的租金回 报和增值部分。因此，住宅项目能够“短平快”，而商业地产的开发运营金额大、周期长、 回报慢。 根据资金策略的不同，传统商业地产运营模式有三种：全部出售、租售结合和全部持有。 它们的优缺点分别如下： 云房数据市场研究部 1 云房专题 T opic 表 1 传统商业地产运营模式 优点 缺点 无法保障物业出售后的运营，经营效率 全部出售 全部回笼资金，减轻还贷压力 普遍比较低下，回报率较低。 通过部分自持，保证项目品质，将 主力店的租金收益不高，并且主力店可 租售结合 高价值的部分进行散售，获得足够 能并不能带动小商铺的租赁，物业在退 的开发回款。 出存在风险。