5大投行机构分析2015年地产走向5大投行机构分析2015年房地产走向5大投行机构分析2015年房地产走向5大投行机构分析2015年房地产走向.doc

5大投行机构分析2015年房地产走向 编者按：2015年，中国房地产业将何去何从？分析视角宽广的专业人士将为你提供一个分析视角。 综合中金、平安、国泰君安、申万、中信等知名投行和券商2015年房地产策略报告的核心观点，供各位读者和房地产老板作为决策之参考。 平安证券：行业难以实现V型反转 中国房地产经历了2010 年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，随着限购的大范围退出，930房贷新政和新一轮降息周期开启，行业再一次迎来了政策由紧到松的拐点。由于持续高企的资金成本是制约需求复苏的关键，因此降息周期开启后房贷利率下行将是2015 年政策的最大看点。我们测算降息40bp使购房者月供下降4.1%，房贷利息总额下降7.3%。 债务成本下降将使地产公司2015 年净利润增长1.3%，高杠杆运营的开发商受益将更为明显，净利润增厚幅度超过4%。 需求的更迭与变迁，行业难以实现V型反转：上一次地产政策最大力度拐点发生在2008 年末，此次政策调整的力度和方向有一定的相似之处，但与2008年截然不同的是，当前行业的整体供需已经发生根本变化，标志性指标即为全国范围内已实现户均1套房。加之国内住房抵押市场的不成熟禁锢房贷资金来源，预计刚性需求难以实现v型反转。但目前我国城市人均居住面积尚处于中低发达国家水平，同时前期严厉的限购限贷政策压制了改善型需求的释放。 我们预测2015-2020 年，改善型需求尚有20%的增长空间。预测2015 年商品房销售面积同比增长6.1%，销售金额同比增长8.2%。 国泰君安：看好都市圈卫星城和二线核心 政策面继续松绑仍有余地，资金面持续向好。土地市场偏弱之下，政策继续放松可期。房地产基本面短期看温和修复，中长期平稳发展可期。预计2014、2015年投资同增12%、8%，新开工同降6%、持平，销售额同降4%、升6%。城镇化结束前需求仍有保证，未来十年可定义为由夏入秋，看好都市圈卫星城和二线核心。 中信证券：行业政策和货币环境较为宽松 最佳支持购房需求年龄结构和人口红利顶点不重合。我们测算，未来5年左右人口年龄结构仍是住房需求的正推动因素。与此同时，我国的土地制度、城市规划、税负体系等，均有利于新房开发景气再延续一段时间。 2015年，我们预计社会资金成本下降推动行业景气回升。降息和差别化住房信贷政策的调整有效刺激全国住房销售速度提升。过去几年新开工面积远大于销售面积，全国大多数地方潜在新房供给极为充足，不会出现明显的供应缺口。我们判断，2015年商品房销售面积将较2014年同比增长5.4%，房地产开发投资同比增长12.0%，房价保持平稳，个别核心城市房价将有所上涨。全年来看，行业政策和货币环境可能都较为宽松。 转型和国际化：打开长期增长空间的两把钥匙。老业主资源和品牌影响力，都是未来地产企业切入家政、养老、医疗和教育等服务行业的较好途径。房地产开发企业的命运未必和新房开发盈利模式的景气相始终，2015年或将成为地产转型元年。海外投资是在本土市场增长空间受限之后的自然举动。海外市场广阔，但政策和市场环境充满风险。我们相信，随着“一带一路”的建设和我国积极参与制定国际新秩序，龙头公司或能在境外市场取得成功。 申银万国：房地产市场能否实现软着陆2015年将明朗 2015年将是中国经济再次承压的一年，与过去以外贸承压方式不一样，2015年将是房地产调整对全产业链、金融和财政的压力测试。如果通过了，中国经济一马平川；如果通不过，中国经济的风险会增加。 展望2015年，从方法论上看，仍然是守住底线，加速转型。政策制定者仍需要在促改革、稳增长和防风险之间求平衡。从最终判断上看，房地产市场出清、金融市场出清、三大改革落实，宏观经济更有可能呈现边破边立的格局。 2014年前10月，全国房地产开发投资同比名义增长12.4%，增幅较前9月回落0.1个百分点，投资增幅目前已连续9个月持续回落，创下63个月来新低，商品房销售更是出现同比7.8%的降幅。 房地产投资是房地产销售的滞后指标，哪怕是房地产销售2014年内见底，2015年房地产投资增速仍然会继续下降，这将成为2015年经济下行的主要压力。房地产市场能否实现软着陆，房地产相关的金融风险是否可控也将在2015年明朗。 中金：2015年房地产市场20大预测 1、未来供给面同样趋于收缩：随着2014年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015年供应较2014年下降5%~10%（对比2012年，重点城市供应较2011年持平）。 2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象：截止9月底，我们监控的库存去化月数指标从7月高点的16.9个月小幅降低至16个月左右，而2011~2012年周期，库存去化月数高点出现在2