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泡沫危机下的房地产投资 [摘要] 当今中国，房地产业在一定时期内，依然是国民经济的基础性产业和主导产业之一，房地产行业的关联效应和辐射效应，不仅直接或间接影响相关联产业的发展，直接涉及国家经济发展和社会生活等重要问题，房地产行业是否能够健康发展，不仅仅是经济问题，而且关系国家的民生，影响社会和文化的发展。一方面中国房地产行业面临着迅速发展的黄金时代，另一方面政府对中国房地产业管理目前还相对薄弱，许多基础性工作需要完善。房地产业在合理的政策引导、如果能以适当的速度持续发展，就能促进经济稳定均衡发展，使老百姓安居乐业。同时房地产业又是一个风险性较高，投资较大，如果在其发展中失控，既可能引发严重的经济泡沫，导致市场价格较大的波动，对国民经济造成重大伤害，也可能引起社会不满、对社会稳定造成重大影响。所以研究当前房地产行业是否存在泡沫以及当前房地产是否仍具有投资空间，意义重大。 主题词：房地产、泡沫、政策调控、房地产投资 目 录 第一节 中国房地产基本情况 2 一、房地产业已进入高风险时代 2 二、判断泡沫的标准 3 三、房地产建设活动 4 四、中国会出现房地产泡沫吗？ 5 第二节 中国房地产政策回顾 6 一、政策回顾 6 二、调控政策分类 11 三、调控政策的影响 11 第三节 合肥市房地产行情分析 12 一、合肥市房地产市场基本情况 12 二、房地产市场结构情况 13 三、合肥市政府调控目标 14 第四节 合肥市住房的投资机会 14 一、合肥市房地产的投资空间 14 二、合肥市房地产的供求格局 15 三、胶着局势下是否还有投资机会 15 结论： 16 参 考 文 献 16 第一节 中国房地产基本情况 一、房地产业已进入高风险时代 在过去20年，中国的房地产。居民收入快速增长和城市人口增加是推动房地产建设热潮的重要因素，而年的住房制度改革既实现了从国家向城市居民的大规模一次性资产转移，又释放了积压已久巨大商品住房需求。 中国现在是否已出现一个大的、全国性的房地产泡沫并且即将破灭？这个论题关注和持续，因此有必要进行探讨。要想在房地产泡沫破灭前判断泡沫是否存在预测房地产泡沫出现的具体时间点及其触发因素极为困难。2009-11年房价大幅上涨促使政府在一些大城市出台严格的限购政策，但与此同时政府大规模推动保障房建设，后者有望支撑未来几年内的房地产总体建设活动。虽然总体态势仍属良性，未来几年出现房地产泡沫的风险非常高。近期房地产业的一些发展值得警惕。更重要的是，最近几轮的房地产调控解决许多根本性问题，而这些问题恰恰是中国生房地产泡沫的。，房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%，09年涨幅则达到了两位数。城镇居民可支配收入年均增长10%的，房价（见图1）。 评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。一套100平米城镇住房的平均售价相对城镇居民平均可支配收入的比率，通常用9到10年的收入才买得起一套房；而在一些大城市，这一比率最近攀升至20年。在发达国家，房价收入比通常在4-6年（见图1）。另一个与房价相关的指标是租金回报率。按发达国家的经验，5-8%租金回报率才算合理。虽然关于租金回报率的数据并不充分，但中原地产的统计显示：目前一线城市房产的租金回报率很低，且最近跌破了3%（上海更是接近2%）。瑞银(UBS)新兴市场经济学家安德森(Jonathan Anderso)在一份研究报告中说：房地产和住房建设已经成为中国增长模式的显著特征，它们是决定大宗商品需求的最重要因素；也是造成中国外部盈余的重大推手；还是真正理解中国家庭的资产负债表、储蓄和投资行为以及有关中国再平衡讨论的关键一环。换句话说，从宏观经济学的视角看，如果你不理解中国的房地产业，你就不理解中国。数字最能说明问题。中国是世界上最大的钢铁消费国，安德森房地产业直接占了中国钢铁消费量的40%，而家电制造、汽车制造和房地产这三个行业则直接占据了中国钢铁消费量的50%以上。据安德森观察，中国人购买新房之后，通常会购置家电和汽车。类似的逻辑同样适用于水泥、铁矿石、煤炭和建筑设备等产品。房地产出现泡沫的另一个迹象是在一段时期内建设活动突然迅猛增长。在亚洲金融危机期间经历了房地产泡沫破灭的国家和地区，其房地产建设活动在危机前都曾迅猛增长（见图）。据瑞银估计，房地产建设去年对中国GDP的贡献率超过13%（其中75%是住房建设），是6%这一上世纪90年代平均水平的两倍多。房地产建设活动占GDP的比重在过去10年保持相对稳定，不过在最近几年则有所上升。和相关经济体在亚洲金融危机爆发前的情况相比，中国的建设活动目前看来尚未