2011-2012春季学期经济管理学院.ppt

房地产开发与经营 课程介绍与教学要求 课程介绍与教学要求 课程介绍与教学要求 课程介绍与教学要求 房地产开发与经营概述 房地产开发与经营概述 房地产 房地产：房产与地产 土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称 土地：一般指地面、地面以下和地面以上的一定空间范围 建筑物：分为房屋和构筑物两大类，均为人工建筑而成 附属物：为提高房地产的使用价值或功能而建造的附属物体 房地产权利： 使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等 房地产交易行为的实质是房地产权利的交易行为 房地产实物形态的四种组合种类 房地产开发与经营概述 房地产 土地： 承载用地 养立用地 富源地 房地产开发与经营概述 房地产 房地产与不动产的关系 不动产包括土地、底上改良物和地下矿产资源（矿产、林产）及其衍生的权利。所以两者间不动产包括房地产 房地产的属性 位置的固定性 使用的耐久性 独特性 土地供给的稀缺性 投资与消费的双重性 相互影响性 易受限制性 难以变现性 房地产开发与经营概述 房地产 房地产的分类 按用途分：居住物业、商业物业、工业物业、旅游房地产、农业房地产、特殊用途物业等； 按是否产生收益分：收益性房地产和非收益性房地产； 按经营使用方式分：自用型、营业型、出租型、出售型 按开发程度分：土地（生地、毛地、熟地）、在建工程和建成后物业（含土地） 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 房地产开发与经营概述 土地（生地、毛地、熟地）小知识 生地：不具备城市基础设施的土地。 生地价格：未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地：城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。 毛地价格：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格 熟地：具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。 熟地价格：具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 房地产开发与经营概述 房地产开发与经营 房地产开发经营主体在国家法律允许范围内，通过对土地、建材、劳动力、基础设施、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。 需遵循的法律 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市规划法》 《中华人民共和国环境保护法》 《中华人民共和国建筑法》 《中华人民共和国招标投标法》 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 《中华人民共和国城镇土地出让和转让暂行条例》 《城市房地产开发经营管理条例》 房地产开发与经营概述 房地产开发与经营 房地产开发与经营的特点： 复杂性、区域性、长期性、资金密集性 高收益性和高风险性、政策性 房地产开发与经营的参与者： 政府 房地产开发主体 土地使用权人 投资主体 金融机构 建筑承包商 专业顾问 消费者 房地产市场及其运行规律 房地产市场 基本概念： 狭义：房地产商品需求者和房地产商品供给者之间进行交易活动的场所； 广义：经济主体之间进行房地产交易活动及其在活动中所形成的经济关系和作用机制。 市场的分类： 按区域分：北京房地产市场、华北房地产市场等； 按用途分：住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等（还可继续细分） ； 按功能分：房产、土地、房地产金融、房地产信息技术市场等； 按交易方式分：房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。 房地产市场的类型 房地产市场及其运行规律 房地产市场 房地产市场的影响因素： 内部：时滞、生产者及消费者的心理因素、技术和理念的革新； 外部：政治制度、国民经济、政策法律措施、金融业发展状况、通勤技术、人文社会环境、自然环境等。 房地产市场的指标： 供给指标：新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值； 需求指标：国内生产总值、人口数、就业人员数量、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数 ； 交易指标：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。 我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱 住宅房地产市场的发展 住宅房地产市场的发展 住宅房地产市场的发展 房地产企业 房地产企业 房地产行业发展面临的机遇 房地产行业发展面临的机遇 房地产行业发展面临的机遇 房地产市场发展中面临的主要问题 房地产市场发展中面临的主要问题 房地产市场发展中面临的主要问题 房地产市场发展中面临的主要问题 房地产市场发展中面临的主要问题 房地产价格泡沫 房地产价格泡沫 房地产价格泡沫 房地产价格泡沫 房价高低的判断 房地产