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房地产企业营改增实务精解与管理转型策略 　　营改增对于企业战略可谓牵一发而动全身，如果准备不足、应对有误，反而会导致税负激增、利润锐减，或招致意外的税收风险，更甚者有可能一败涂地。因此，企业决策者与管理层有必要在顶层设计、经营战略、集团组织架构、内部控制、盈利模式等方面提前布控、精准发力，利用“放水养鱼”之机，重构“造血”机能，从而在营改增大潮中占尽先机、立于不败之地。 　　资深“营改增”权威专家与您相约重庆，与您共议商业战略、盈利模式、在管控风险的同时，实现企业成功转型！ ?课程收益 ★ 把握政策趋势——了解增值税扩围改革的背景、国家规划以及发展趋势 ★ 掌握调整方法——掌握企业在增值税改革中需做的工作调整 ★ 战略风险策略——针对“营改增”风险点，掌握应对措施，包括但不限于顶层设计、经营战略、集团组织架构、盈利模式及价值链的重新选择等应对措施 ★ 高度实务操作——N大方案，N个思路供你选择。 ?课程对象 企业董事长、总经理、财务及销售、采购、人力等高层主管。 ?课程大纲 专题一、营改增政策背景及政策解析 1. 房地产业营改增税收政策指南 2. 解读房地产项目增值税征收管理暂行办法 3.“营改增”房地产企业要做好的那些工作 4. 营改增后房地产开发企业财税处理案例演示 5. 房地产业营改增税收政策实例解读 6. 营改增后，房地产企业怎么在合同中约定发票条款 7.房地产业增值税处理解析 8.房地产企业如何应对营改增进行筹划 9.差额征税的发票开具及购买方销项税额计算 10.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何缴纳增值税 专题二、房地产企业营改增实际操作技巧 1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人？ 2.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分？因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分？ 3.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣？ 4.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”？ 5.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款？ 6.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除？ 7.当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？ 8.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整？即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数？ 9.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？ 10.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？ 11.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减？ 12.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？ 13.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？ 14.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？ 15. 2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？ 16.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？ 17.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？ 18.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年5月1日后全额缴纳增值税、全额开具发票？ 19.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？ 20.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？ 21.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？ 22.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界