第11章房地产企业的税收筹划.ppt

第11章 房地产企业的税收筹划 第11章 房地产企业的税收筹划 本章内容 11.1 房地产企业纳税概况 11.2 房地产企业规避纳税义务策略 11.3 房地产企业缩小税基策略 11.4 房地产企业适用低税率策略 11.1 房地产企业纳税概况 缴纳土地增值税 缴纳销售不动产营业税 其他税收 缴纳房产税 缴纳契税 缴纳印花税 缴纳城镇土地使用税 11.2 房地产企业规避纳税义务策略的应用 本节内容 11.2.1 变房屋出租业务为投资业务规避纳税义务税收筹划 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 11.2.3 自建自售房地产的规避纳税义务税收筹划 11.2.1 变房屋出租业务为投资业务规避纳税义务税收筹划 房地产的租金收入涉及税收 房产税、营业税、城市维护建设税、企业所得税 不动产投资入股 不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教育费附加 房产税 投资利润的企业所得税 假设2005年位于市区某企业有一处空置房产，其原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，如果用于联营，则预期每年从联营企业税后利润中分配红利为X２。 1）采取出租方式双方的收益和支出分析 2）采取联营方式双方的收益和支出分析 3）两种方式税负和净收益比较 1）采取出租方式双方的收益和支出分析 提供房产方： （1）营业税及附加 5.5%X1 （2）房产税 12%X1 （3）所得税 （X1－5%X1－12%X1－0.5%X1）×33%＝27.225%X1 税后净收益＝（X1－5%X1－12%X1－0.5%X1）×（1－33%）＝55.275% X1 使用房产方： 税后净支出＝（1－33%）X1＝67% X1 出租和承租双方整体利益： 整体净收益＝55.275% X1－67% X1＝－11.725% X1 2）采取联营方式双方的收益和支出分析 提供房产方： 免征企业所得税，也不用承担中间环节的流转税，其税后净收益为X2。 使用房产方： 房产税＝1.2%×（1－30%）×K＝0.84% K 使用房产方用税后利润支付红利给提供房产方，直接减少税后收益；其缴纳的房产税可以在税前扣除。 税后净支出＝0.84% K×（1－33%）+X2＝0.5628% K +X2 出租和承租双方整体利益： 整体净收益＝ X2－0.5628% K－X2＝－0.5628% K 3）两种方式税负和净收益比较 采取联营方式省掉了很多税，仅从减轻税负的角度看，应该是联营方式较好。从净收益角度看，要比较两种方式哪种好，要有不同的评价指标。 整体利益指标： 假设联营方式优于出租方式，则意味着联营方式下的整体净收益高于出租方式下整体净收益，即 －0.5628% K＞－11.725% X1， 解方程得：X1＞0.048Ｋ，或者X1＞ K，K＜20.83 X1 税后净收益和税后净支出双项指标： 假设联营方式优于出租方式，是指相对于出租方式而言，联营方式下提供房产方的税后净收益较大，而使用房产方的税后净支出较小，即 X2＞55.275% X1，同时0.5628%K+X2＜67% X1 联立求解，得：X1＞K，X2＞K 或者，K＜20.83 X1，K＜37.69 X2 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 目前房地产企业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，即一方出土地，一方出资金，房屋建成后按比例分配房屋，形成所谓的合作建房。国税函发【1995】156号对合作建房的有关税收问题进行了规定。按照该文件规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”（土地使用权和房屋所有权相互交换）方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 具体策略 土地使用权和房屋所有权相互交换 成立“合营企业” 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 【例】 甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 根据税法规定，甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；乙企业转让部分房屋的所有权，发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权和销售不动产的营业额均为500万元，两企业应纳的营业税均为：500×5%＝25（万元）共纳营业税50万元（25×2）。 请问能够通过税收筹划减轻税负吗？ 11.2.2 企业间合作建房规避纳税义务 筹划方法 若两企业进行税收筹划，则可以少缴或不缴纳营业税。具体操作过程如下：甲企业以土地使用权、乙企业以货币资