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长沙湘江旅游客运中心项目 可行性研究报告 深圳市某某工程咨询院 二零零六年五月 目录 第一部分：宏观市场分析 4 一、长沙市城市概况及发展定位 4 二、长沙市经济运行概况 10 三、社会消费情况 12 第二部分：长沙市商业市场分析 18 一、长沙商业概况 18 二、长沙市商业业态分析 23 三、长沙商业地产现状及发展分析 38 第三部分：项目地块解析 43 一、项目周边区域调查 43 二、项目简介 49 三、用地条件分析 52 四、项目的SWOT分析 53 五、项目综合评价 55 第四部分：项目定位 56 方案一：传统商业模式 57 方案二：创新商业模式 60 第五部分：财务分析 66 一、项目开发建设进度安排 66 二、投资估算及资金筹措 67 三、方案一经济测算分析 71 四、方案二经济测算分析 75 关于项目招商部分的思考 82 第一部分：宏观市场分析 一、长沙市城市概况及发展定位 （一）长沙市城市概况 1、地理概况 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙