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建筑、房地产业“营改增”政策分析与前期准备 一、营业税改增值税政策演变解读 （一）营业税征税对象 劳务、转让无形资产或者销售不动产。 具体税目：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产 。 （二）“营改增”的目的 完善税制，消除重复征税。 促进专业分工与产业升级。 降低税负，增强企业发展活力。  增值税与全额营业税的比较 （三） “营改增”的发展进程 阶段一：上海试点 1、制度（一个《办法》，二个《规定》） ： 《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》 《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》 《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 2、试点时间： 2012年1月1日起施行 。 3、试点征税范围：交通运输业和部分现代服务业。 （1）交通运输业 交通运输业包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。但暂不包括铁路运输。 (2)部分现代服务业（六个方面） 研发和技术服务 信息技术服务 文化创意服务 物流辅助服务 有形动产租赁 鉴证咨询服务 4、试点征税税率 一般纳税人税率： （1）有形动产租赁服务，税率为17%。 （2）交通运输业服务，税率为11%。 （3）现代服务业服务税率为6%。 （4）国际运输服务、向境外单位提供的研发服务和设计服务适用增值税税率为零。 小规模纳税人征收率：3%。 阶段二：试点范围扩大至北京等8个省（直辖市） 1、制度：财政部、国家税务总局发布《关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知 》（财税[2012]71号 ）。 2、试点地区：北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省（含宁波市）、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）。 3、试点日期 (1)北京市：2012年9月1日起。 (2)江苏省、安徽省：2012年10月1日起。 (3)福建省、广东省：2012年11月1日起。 (4)天津市、浙江省、湖北省：2012年12月1日起。 4、试点内容、方案、政策安排：同上海市。 阶段三：试点范围推向全国 1、制度：财政部、国家税务总局 发布《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知 》（财税[2013]37号 ） 2、试点地区：全国。 3、试点日期：2013年8月1日起。 4、试点内容、方案和政策安排：同上海市。 阶段四：扩展试点内容 1、制度：财政部、国家税务总局发布《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知 》（财税〔2013〕106号 ）。 2、试点地区：全国。 3、试点日期：2014年1月1日起 。 4、试点内容：铁路运输和邮政业 。适用税率为11%，征收率为3%。 （四）“营改增”试点减税效应明显 国家税务总局统计数据显示，“营改增”试点全国减税规模： 2012年426亿元。 2013年1400多亿元。 2014年1918亿元。 三年合计3700多亿元。 2014年莆田市试点纳税人共实现减税1.06亿元，减税面高达 98.55%，其中小规模纳税人全部实现减税，减税幅度40%。 二、建筑、房地产业“营改增”政策分析 建筑、房地产业“营改增”现有主要政策依据： 1、依据一： 《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则。 《?增值税专用发票使用规定》。 2、依据二：《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 》（ 2011年03月16日 ） 《纲要》提出“扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”。 按照这一要求，2012年1月1日启动了“营改增”试点改革，增值税征税范围不断扩大。 3、依据三：《营业税改征增值税试点方案 》（2011年11月16日 ） 《方案》提出： （1）试点行业。先在交通运输业、部分现代服务业等生产性服务业开展试点，逐步推广至其他行业。 （2）税率。建筑业等一般纳税人适用11%税率。 （3）计税方式。建筑业、销售不动产原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 （4）计税依据。原则上为发生应税交易取得的全部收入。 ?（5）试点过渡性政策安排。A.收入归属不变。改征增值税后收入仍归属试点地区。B.税收优惠政策延续。国家给予试点行业的原营业税优惠政策可以延续，但改革后重复征税问题解决的，予以取消。C. 增值税抵扣政策的衔接。现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得的增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。 （6）征管机构调整。 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征管。 4、依据四：《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年1