五、房地产投资分析.ppt

第五章 房地投资分析 本章主要内容 一、房地产投资概述 二、房地产投资环境分析 三、房地产投资外在效应分析 四、房地产投资方案的比较与选择 五、房地产投资不确定性分析 六、房地产投资风险分析 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资构成 房地产投资的构成：房地产投资主体的构成和房地产投资的资金构成。（主体和资金） 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资构成 1、房地产投资主体的构成 投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。 （1）、政府（特殊主体） （2）、企业（主要主体） （3）、个人（从事房地产买卖） 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资构成 2、房地产投资资金构成 （1）、企业自有资金（不底于投资总额的30%） （2）、信贷资金（按期还本付息） （3）、集资 （4）、利用外资 （5）、财政资金 （6）、预售收入 （7）、承包商垫资承包 第一节 房地产投资概述 二、房地产投资方式 包括资金投入方式和投资开发对象两种 第一节 房地产投资概述 二、房地产投资方式 1、房地产的资金投入方式 （1）、房地产投资信托（收益型、按揭型、混合型） （2）、房地产辛迪加 （3）、房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券化 （4）、直接购置房地产 第一节 房地产投资概述 二、房地产投资方式 2、房地产投资开发的对象 （1）、未开发的土地 （2）、住宅 （3）、办公楼宇 （4）、商场、酒楼、旅店 （5）、工业厂房和仓储性物业 （6）、休闲性物业 第一节 房地产投资概述 三、房地产投资的特征 1、房地产投资对象的固定性和不可移动性 2、房地产投资的高投入和高成本性 （1）、土地开发的高成本性 （2）、房屋建筑的高价值性 （3）、房地产经济动作中交易费用高 3、房地产投资的回收期长和长周期性 4、房地产投资的高风险性 5、房地产投资的强环境约束性 6、房地产投资的低流动性 第二节 房地产投资环境分析 一、房地产投资环境要素分析 1、房地产投资环境的含义 主要是指现在和未来影响房地产投资的风险和收益的政策、制度和行为的环境。（是房地产投资和开发的第一步） 第二节 房地产投资环境分析 一、房地产投资环境要素分析 2、房地产投资环境要素及其分析 分为六大类：政治、经济、基础设施和配套设施、法律、社会文化、自然地理 又可以分为硬投资环境和软投资环境 第二节 房地产投资环境分析 一、房地产投资环境要素分析 2、房地产投资环境要素及其分析 （1）、硬环境要素 基础设施、生活配套、商务设施、商务设施、其他因素 第二节 房地产投资环境分析 一、房地产投资环境要素分析 2、房地产投资环境要素及其分析 （2）、软环境要素 社会文化环境、政治环境、经济环境、法制环境、金融环境 第二节 房地产投资环境分析 二、房地产投资环境的分析评估 1、房地产投资环境的评估方式 （1）、专家实地论证 （2）、问卷调查评价 （3）、咨询机构评估 第二节 房地产投资环境分析 二、房地产投资环境的分析评估 2、房地产投资环境的分析方法 冷热对比法 等级尺度法 道氏评估法 多因素与关键因素评价法 相似度法 综合评价法 层次分析法 灰色系统理论等 第三节 房地产投资外在效应分析 一、房地产投资外在效应分析概述 1、外在效应含义 指由于某种经济活动所产生的没有被市场承认的对不参与同一经济活动的其他人造成的影响称为经济的外在效应（外在经济效应） 第三节 房地产投资外在效应分析 一、房地产投资外在效应分析概述 2、房地产投资外在效应分析的内涵 目的是使项目与社会相互适应，相互协调，避免投资的社会风险，保证项目顺利实施，以提高投资效益；采取措施增加项目的外在效益，减少或消除项目的外在成本，以维护社会稳定，促进社会进步与发展，从而使项目投资决策建立在可行的科学分析的基础之上，促使项目顺利实现，并促进社会经济协调发展，走可持续发展道路。 第三节 房地产投资外在效应分析 一、房地产投资外在效应分析概述 3、房地产投资外在效应分析的特征 （1）、外在效应分析定量难 （2）、外在效应分析具有多面性 第三节 房地产投资外在效应分析 一、房地产投资外在效应分析概述 4、房地产投资外在效应分析的原则 （1）、客观性原则 （2）、可比性原则 （3）、统筹兼顾，从全局出发原则 （4）、定性与定量分析相结合 第三节 房地产投资外在效应分析 一、房地产投资外在效应分析概述 5、房地产投资外在效应分析的内容 （1）、投资机会研究阶段的外在效应分析 （2）、可行性分析阶段的外在效