云房数据2014下半年北京经营性物业.docx

2014年下半年北京经营性物业市场分析——以写字楼、优质商铺为例北京仁达房地产评估有限公司 北京云房数据技术有限公司二零一五年二月目 录前 言4第一部分 宏观背景分析5一、GDP增速放缓，房地产投资持续减弱5二、国际经济增长平稳，欧洲QE资金流入或加大6三、通胀整体低位，信贷投放力度仍将加大6第二部分 经营性物业市场分析7一、全国开发销售情况7（一）写字楼市场7（二）商铺市场8二、北京写字楼市场10（一）总体情况分析10（二）分商圈情况分析14（三）投资回报率分析23三、北京商铺市场分析24（一）总体情况分析24（二）分商圈动态分析29（三）投资回报率分析32第三部分 市场风险分析及建议33一、市场风险分析33（一）市场风险33（二）评估风险33（三）政策风险34二、建议：全流程风险评估与管理34（一）贷前物业尽职调查34（二）动态评估抵押物价值和租金收益水平35（三）合理调整业务模式36前 言经营性物业抵押贷款，有的银行称为资产支持类贷款，是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。这里的“经营性物业”是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、能够对其长期持有经营以获取稳定租金收益的不动产项目，其收益构成主要为租金现金流和资本资产增值。从房地产类型来看，贷款项目的经营性房地产通常包括较大规模的商业广场、酒店、高档写字楼、综合商业设施（如商场、商铺）、服务式公寓等。经营性物业抵押贷款可用于企业经营范围内合法合规的资金需求，包括但不限于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金，贷款期限一般是8-10年，最长可达到12年。近年来，商业银行经营性物业抵押贷款业务发展迅速，尤其是随着地价、房价的较快上涨，经营性物业抵押贷款的规模扩大，某些房地产企业仅一年新增经营性物业抵押贷款的规模就达数十亿元。因此，银行应对经营性物业市场发展情况进行及时的分析掌握，对物业价值及时跟踪评估，尽可能地规避放贷过程中的风险。本文分析的经营性物业主要包括写字楼、购物中心优质商铺等。通过对目前北京写字楼和优质商铺的市场及投资收益率分析，对未来市场发展趋势进行判断预测。同时，揭示了银行在经营性物业抵押贷款中存在的风险点，并对银行合理规避风险提出相应的建议。第一部分 宏观背景分析一、GDP增速放缓，房地产投资持续减弱2014年中国经济增长放缓，受有限的刺激措施的支撑，经济增长经历了短暂的稳固期，但目前复苏势头已经减弱，经济基本面仍然疲弱。2014年全年累计国内生产总值为636,463亿元，比上年同期增长7.4%。2014年中国经济减速的部分原因在于内需疲弱、去杠杆化以及房地产市场增长相对放缓。当前，我国经济仍在低位徘徊，经济发展进入新常态，正从高速增长转向中高速增长，预计未来几年经济增长将持续进入平稳增长期。2014年，房地产累计投资95,035.61亿元，同比增长10.5%，涨幅逐月回落。此前，房地产开发投资占比全国固定资产投资均在20%以上，且增长速度远超过全国固定资产投资，反观2014年，占比下滑到18.90%，且投资增速远低于固定资产投资，这亦说明房地产下滑已经直接影响到了GDP。在房屋的销售面积、新开工面积以及房企土地购置面积均同比大幅下降的同时，商品房待售面积大幅上升。由于库存压力和地产商预期的变化，现阶段销售形势的改善并未引起地产投资的企稳或者回暖，预计2015年房地产投资仍将继续走弱。二、国际经济增长平稳，欧洲QE资金流入或加大2014年，全球经济总体保持温和增长态势，世界经济未完全摆脱危机阴霾。美国联邦储备委员会10月底正式结束第三轮量化宽松货币政策，意味着金融危机以来史无前例的宽松货币盛宴落幕。在美国收缩货币政策之际，日本和欧洲等经济体却仍在维持甚至加大货币宽松力度。整体上来说，美欧的“一退一进”，使得中国的货币政策仍将维持“稳健”基调，而且欧洲QE增加的流动性资金有不少会进入中国楼市，特别是一线城市，这对中国楼市将构成利好。对于正处在调整周期的中国房地产业，这次欧洲推出的QE政策，将会延缓中国楼市泡沫破裂的进程。三、通胀整体低位，信贷投放力度仍将加大2014年12月份，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨1.5%，涨幅比5月上涨0.1个百分点。全年总体来看，CPI比去年同期上涨2.0%。通胀整体低位,货币政策仍将宽松,但宽松方式更可能以信贷加速扩张的方式进行。由于央行将前次非对称降息定调为货币中性,考虑到当时通胀的持续下行,降息后实际利率在走势上趋稳。通缩压力的上升表明经济增长仍然疲弱,稳增长目标的实现面临较大风险。在这样的背景下,货币政策宽松的方向是没有疑问的。不过,宽松的方式可能未必是降息。由于货币政策总体会维持宽松基调,但11月