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关于油田社区物业管理混改经营的几点思考 　　摘要：我国私营企业的发展，在我国经济服务产业结构中已占有重要地位，为社会主义建设事业的发展与改革做出了巨大贡献。而油田自1998年以来，随着就业形势的严峻，油田职工独立以法人形式从事百货、石油装备、机械产品开发以及化工等行业的越来越多，至今未有一家社区管理中心开创油田社区服务公私混营物业经济发展模式。本文从引入油田职工私营物业视角，分析了其所面临的制约因素，有针对性地提出了更好促进油田私营物业经济发展、服务保障石油工程前线职工后勤生活的导向对策。 　　关键词：私营物业经济；制约因素；PPP；职工法人 　　2014年5月份，中石油拟将千亿元管道资产混改方案，通过产权交易所公开转让所持东部管道公司100%的股权。中石化也提出了油品销售业务引进民资的思路。2015年10月29日中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出了培育发展新动力鼓励民营企业依法进入更多领域的要求，要创新搞活油田物业管理市场体制机制，鼓励民营物业企业依法进入油田社区物业领域，形成公私混改、竞争激烈、居民满意的格局。 　　一、发展私营物业经济的重要意义 　　1、搞活物业市场化经济运营的客观要求 　　随着我国私营经济的不断发展，私营经济已经成为国民经济的支柱产业，可以增加财政收入，解决农村剩余劳动力的就业问题。从改革开放以来，经过了三十多年的发展，我国私营经济的结构有了很多的变化，为社会主义市场经济的建立创造了有利的条件。 　　2、 有利于优化物业市场的管理体制 　　创新推行公私混营油田物业经济运行模式将有力推倒国企垄实施物业管理服务的传统方式，并随着油田房产市场交易的进一步开放迎来进城务工的新市民居住，更有利于物业市场经济运营秩序的规范，可以形成油田物业市场的优胜劣汰，人力资源的优化整合。 　　3、可以持续提升战寒冬能力 　　2015年，油田最突出的特点就是低油价的影响持续加大，社区最深切的感受就是寒冬期带来的前所未有的压力挑战，物业各项成本缩减，日子难过。2016年初，国际原油价格比同期持续又出现拦腰式下跌，寒冬更是逼人。面对严峻的社区生产经营形势，社区上下要围绕转型发展创效益，立足岗位比作为主题活动，要充分再挖掘精细管理、创新管理方面的潜力，通过企业集体管理物业转变为个人（法人）包揽区域物业，释放出人力资源的主动正能量，让社区物业管理的新体制持续提升战寒冬新能力。 　　二、制约私营物业经济进一步发展的因素 　　1、资金技术的巨大短缺 　　物价的上涨，人工成本的加大，占比例较大的陈旧小区需要维持正常居住的道路与房屋墙体屋面的修缮、花木的重植、私家车剧增车辆重压导致的人行道花砖重铺等基础设施建设资本在不断地攀升，资金严重缺口。智能化的物业服务技术以及管理技术与居民日益提升的所要求的服务需求质量如东营区黄河路上胜利花苑高层建筑较高层消防悬梯紧急逃生、突然断电电梯停摆居民需要出行或者杜绝电梯吃人事故应急措施以及电缆井电缆安全保护、灭火等差距巨大。 　　2、区域物业市场竞争愈加激烈 　　随着东营地区经济的快速发展，地方加大了城镇棚户区和城乡危房改造力度，推进新型城镇化进程在加快，继而配套的地方物业管理异军突起，物业管理水平在持续增进，使得被人羡慕的油田物业管理行业在一定的程度上面临着僧多粥少的竞争局面，私营物业极度难产。 　　3、库存房子过多，私营物业生存升值空间小窄 　　油田开发已经经历了50多年的历史，伴随着石油职工几代人的所住的楼房大多已经陈旧，面积设计已经不能满足新石油职工高标准生活的要求，如桐凤小区、西一二区、东旭小区、颐园小区等许多职工在地方买了面积较大舒适的新房，库存下来的老、旧、破、多楼房因其没有产权证等手续严重制约房产市场交易流通，空房较多，拆迁重建规划新区难度较大，设施老化严重。居民有的把一些存量房转为私租房，私租房在一定的层面上给房屋造成一定的自然与人为的损害是必然的。要想维持房屋物业的水电暖气、道路绿化、社会治安等设施服务项目的正常运营或实施房改房扩面工程，需要很大的修缮资金。因此，以公有制所有制形式的社区管理中心服务经营难度还较大，那么私营物业利润生存升值空间小窄，有的甚至综合经济效益亏损。 　　4、私营物业人才缺乏 　　油田尽管从事物业管理服务的较多，但是人才结构十分不合理，人才储备十分缺乏，精尖硬人力资源供求紧张的局面没有得到根本的改善。这是因为物业技能型专业人才严重不足，具有产业经验的高端人才更是十分稀缺。因此，将必然制约私营物业经济健康持续的发展。 　　三、油田私营物业经济的发展趋势 　　1、私营物业经济作为央企油田物业管理单位的一个组成部分，将来将成为中石化四供一业管理改革