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不動產信託實務 兆豐商銀信託部 徐驊彬(紹彬) 何謂信託？ 信託法§1 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分 使受託人依信託本旨 為受益人之利益或為特定之目的 管理或處分信託財產之關係 * 簡明信託架構 * 忠實義務與善良管理人之義務 信託稅制 基於導管理論 信託財產在信託關係人間之移轉或為其他處分，不課徵： 土地增值稅、契稅 所得稅、贈與稅、營業稅 * 信託課稅原則 移轉：遺產稅、贈與稅、契稅、營業稅、土地增值稅 收入：所得稅 持有不動產：房屋稅、地價稅、田賦 * 所得稅法§3-3：信託財產於左列各款信託關係人間，基於信託關係移轉或為其他處分者，不課徵所得稅： 因信託行為成立，委託人與受託人間。 信託關係存續中受託人變更時，原受託人與新受託人間。 信託關係存續中，受託人依信託本旨交付信託財產，受託人與受益人間。 因信託關係消滅，委託人與受託人間或受託人與受益人間。 因信託行為不成立、無效、解除或撤銷，委託人與受託人間。 * 信託之無效 信託法§5 信託行為，有下列各款情形之一者，無效： 其目的違反強制或禁止規定者。 其目的違反公共秩序或善良風俗者。 以進行訴願或訴訟為主要目的者。 以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。 * 信託之撤銷 信託法§6 信託行為有害於委託人之債權人權利者，債權人得聲請法院撤銷之。 前項撤銷，不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者，不在此限。 信託成立後6個月內，委託人或其遺產受破產之宣告者，推定其行為有害及債權。 * 信託保護傘 信託法§12 對信託財產不得強制執行。 但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。 違反前項規定者，委託人、受益人或受託人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。 * 信託保障機制 信託財產不得強制執行 信託法§12：對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者，不在此限。 為確保融資銀行債權，除土地及完工後建物於返還前追加設定抵押權外，另就開發商之受益權設定權利質權。 * 開發資金及銷售價款專款專用 本行將委託建經公司進行工程進度查核及財務稽核，作為建築融資核撥參考。 相關費用依前開查核結果由信託專戶支付，且銷售價款亦由承購人逕行匯撥信託專戶，控管專款專用。 確認當期自有資金到位後，始通知配合動撥當期建築融資，降低可能作業風險。 * 續建協商機制有效保障權益 開發商無故停工一定期間，經催告仍無明確改善時，本行得依信託契約邀集續建協商，必要時，並得逕行招商續建，有效保障承購人及融資銀行權益。 本行將指定建經公司依信託關係擔任名義起造人，並於完工追加設定後變更受託人為本行，將可避免未完工地上物無法設定之風險。 * 違約處分約定將可縮短回收時程 如有違約情事或有無法償債之虞時，本行得以最有利方式逕行處分信託財產變現，相對於強制執行作業冗長時程，將可縮短回收時程。 一般就處分價格而言，委由台灣金服公司代為處分亦較拍賣方式有利。 * 不動產信託業務之型態 不動產交易控管 不動產管理處分 不動產建築開發 * 不動產交易控管 泛指透過信託機制管控之不動產交易行為。依委託人交付控管財產類別又可分為下列3種： 簡易金錢信託 簡易不動產信託 完整不動產+金錢信託 * 仲介公司 買賣雙方 受託銀行 履保銀行 簽訂信託契約 委任辦理價金信託及申請履約保證 出具履約保證書 專戶款項控管 及傳送付款指示 申請履約 保證總額度 信託專戶款項收付 成屋價金履約信託架構 委託投標信託管理架構 * 不動產管理處分 委託人交付現有營運收益之不動產，或交付擬處分收益之不動產，以確保關係人或債權銀行之權益。 通常適用於緊急債權保全、NPL資產清理等。 * 不動產建築開發 即搭配通稱之不動產土地或建築開發融資而規劃之信託控管機制，藉以促使開發計劃如期順利推動、兼顧委託人及承購戶應有權益、有效保障融資銀行債權等目的。 控管標的 土地 資金(包括自有資金、銷售價款、融資款項) 起造人名義 * 合建(都更)開發信託管理架構 * 預售屋履約保證 為了保障消費者的權益，內政部地政司依消費者保護法第17條規定，將「履約保證機制」及「屋簷雨遮登記不計價」兩項措施，納入預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，分別於99年8月16日、100年3月24日公告，均訂於100年5月1日起生效。 亦即自生效日起，建商所提供之定型化契約均應載明該項履約保證及屋簷雨遮不計價之條款。 * 履約保證機制選項 內政部同意之履約保證方式： 不動產開發信託 由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予○金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。 興建資金應依工程