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第4章 内容提纲 第一节 酒店投资项目的投资估算 第二节 酒店投资项目的收益估算 内容提纲 第一节 酒店投资项目的投资估算 第二节 酒店投资项目的收益估算 * * 酒店投资项目的投资与收益估算 一、项目投资估算的定义 投资项目的投资估算是在给定的项目建设规模、产品方案和工程技术方案的基础上，对项目建设所需费用（项目投入总资金）的估算。 项目投入总资金包括建设投资、建设期利息和流动资金。建设投资由工程费用（建筑工程费、设备购置费、安装工程费）、工程建设其他费用和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。 按照费用归集形式，建设投资可按概算法或形成资产法分类。建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。 二、项目投资的投资构成 资料来源：中国建设工程造价管理协会，建设项目总投资组成及其他费用规定(送审稿)，2003.12 固定资产投资方向调节税(暂停征收) 流动资金(项目报批总投资和概算总投资中只列铺底流动资金) 第四部分 专项费用 建设期利息 价差预备费 第三部分 预备费 基本预备费 预备费 生产准备及开办费 其他资产费用递延资产 专利及专有技术使用费 建设用地费 无形资产费用 市政公用设施建设及绿化费 特殊设备安全监督检验费 联合试运转费 工程保险费 引进技术和引进设备其他费 场地准备及临时设施费 劳动安全卫生评价费 环境影响评价费 勘察设计费 研究试验费 可行性研究费 第二部分 工程建设 其他费用 建设管理费 固定 资产 其他 费用 安装工程费 设备购置费 建 设 项 目 概 算 总 投 资 第一部分 工程费用 建筑工程费 固定 资产 费用 建 设 投 资 建 设 项 目 估 算 总 投 资 初设阶段 费用组成 可研阶段 建设项目总投资组成 （1）固定投资 固定投资是指形成酒店固定资产、无形资产和递延资产的投资。 固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与经营活动有关的设备、工具、器具等。这些资产的建造或购置过程中所发生的全部费用都构成固定资产投资。如投资者以现有固定资产作为投入品，则按评估确认或合同约定价作为投资额；对于以融资租赁方式投入的设备等固定资产，则以租赁合同确定价加上相关运输费、保险费和安装调试费等作为投资额。 无形资产投资是指投资者以土地使用权、专利权、商标权以及非专利技术和商誉等形式注入的投资。 递延资产投资是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用等。开办费是企业在项目筹建期间实际发生的各项费用，包括人员工资、差旅费、办公费、培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不作开办费。 （2）流动资金投资 在项目建设期间，流动资金投资是指项目铺底流动资金。对于酒店企业而言，铺底流动资金是酒店建成初期，为保证酒店进行试运转所必需的流动资金（以支付人工、购货、水、电、电话、膳食等开支），一般按酒店建成后正常运营所需全部流动资金的30%计算。根据商业银行的规定，新上项目或更新改造项目的投资者必须拥有30%的自有流动资金，其余部分可申请贷款。 从酒店财务管理的角度，流动资金是指为维持酒店运营所占用的全部周转资金，在数量上等于流动资产与流动负债之间的差额。流动资产包括各种必要的现金、存款、应收账款、预付账款和存货。流动负债主要是指应付账款。 这里所说的流动资产是指为维持一定规模经营活动所需的最低周转资金和存货，流动负债只含正常经营情况下平均的应付账款（不含短期借款）。 （3）自有资金和负债资金 自有资金是指投资者因项目投资而缴付的出资额，包括资本金（即注册资金）和资本溢价。 负债资金是指投资者因项目投资而发生的借款，又可分为长期负债（包括长期借款、长期债券发行收入和融资租赁所引起的长期应付款）和流动负债（这里主要指短期借款）。 如果联系起来看，在酒店投资项目的投资投入阶段，项目的资金来源、投资的构成与投资所形成的资产三者之间存在如图所示的关系。 （4）项目资金来源、投资构成与投资形成资产关系 资金的来源 投资的构成 形成的资产 自有资金 资本金 资本溢价 负债资金 长期负债 流动负债 固定投资 固定资产投资 无形资产投资 流动资金 筹建期间长期负债利息 递延资产投资 固定资产 无形资产 递延资产 流动资产 三、固定资产投资：构成及其估算方法 ①建筑工程费与安装工程费：建筑工程费与安装工程费合称建筑安装工程造价。按照设计的深度，其投资可分估算、概算和预算造价。建筑安装工程造价估算的内容包括直接费、间接费和利润与税收。 ②设备购置费：设备购置费为设备原价与设备运杂费之和。进口设备的购