2014保险资金投资不动产概况总结.docx

保险资金投资不动产概况 一.发展历程 （1）2009年10月1日: 新《保险法》正式生效实施，其中第一百零六条规定，保险公司资金可投资不动产。 第一百零六条 【保险公司的资金运用】保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。 保险公司的资金运用限于下列形式： (一) 银行存款； (二) 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； (三) 投资不动产； (四) 国务院规定的其他资金运用形式。 保险公司资金运用的具体管理办法，由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。 （2）2010年9月5日:　 保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。保险资金将可以合法进入不动产领域，但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司投资总额的10%，无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。办法明确：险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。 （3）2012年7月25日: 保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步规范保险资金投不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全。 （4）2014年6 月5 日: 保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。清理范围包括：（1）保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。（2）保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。 对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一。虽然采用公允价值计量是国际保险业的趋势，但在实际操作中，一些保险公司可能存在滥用公允价值计量方式，对其所投资的房地产进行再评估增值，最终实现偿付能力提升、粉饰报表的目的。 保监会将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，目前此项工作正处于公开征求意见阶段。 数据显示，2010年开始，保险资金正式开闸投资不动产。今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期384.7亿元的投资规模，增幅达到96.22%，增长速度较快。我们可以看到，随着当前房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的资金风险开始引起监管层关注。 二.法律法规 结合《保险资金投资不动产暂行办法》及《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中调整事项和明确事项，保险资金投资不动产的最新的法律法规整理如下： (1) 投资范围 类别 参照 相关规定 基础设施类不动产 《保险资金投资不动产暂行办法》第二条 不动产是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物 非基础设施类不动产 《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》 ? 不动产相关金融产品 《保险资金投资不动产暂行办法》第四条 保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。 (2) 资格条件 要求 保险公司 提供不动产投资管理服务的投资机构 提供不动产投资有关服务的专业机构 偿付能力 上一会计年度净资产不低于1亿元人民币；上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。 注册资本不低于1亿元；管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验 无 专业人员 投资非自用不动产 资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名； 拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名； 与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系； 投资自用性不动产的 资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员；投资不动产相关金融产品的，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员 备注 保险公司聘请投资机构提供不