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浅析华东地区城市土地市场发育问题 　　摘 要：根据华东地区的一个上海直辖市和山东、江苏等六个省[1]的城市土地市场发育情况，采用变异系数法和数据的标准化处理等方法，来分析2003年～2014年以来华东地区城市土地市场发育存在的问题。 　　关键词：华东地区；城市土地市场发育 　　一、研究背景及内容 　　（一）研究背景 　　华东区的大部分省、直辖市都位于我国沿海地带，是我国经济增长最为活跃的地区，其土地的交易方式和利用效率都与其经济发展的速度和质量密切相关，分析研究该区域的城市土地发育演变对其今后的全面发展起到一定的指示作用。 　　（二）研究内容 　　本文主要探究华东地区各省直辖市的土地有偿使用率和土地公开出让率，以及土地处理土地违法案件效率等六大指标，来剖析华东地区时间上和空间上的变化规律和差异，指出华东地区城市土地市场发育的不足。 　　二、指标解释 　　本文采用了影响城市土地发育状态的6个指标： 　　1.土地有偿出让率：土地供应面积中扣除该年度划拨的面积余下的面积所占总供应面积的份额。 　　2.土地公开出让率：招挂牌土地面积占同年土地供给总面积的比例。 　　3.工业用地比：该省或直辖市工业的占地面积占其建成区面积的份额。 　　4.居住用地占地比：该省市居住占地面积占其建成区面积的份额。 　　5.土地违法处理效率：与上年相比，当年增加的土地违法案件数与上年对比违法案件数的比值。 　　6.地价增长率，本文中笔者采用房地产土地购置单价作为指标，即该年比上年增长的单价与上年房地产土地购置单价的比值。 　　三、研究的方法步骤及数据来源 　　（一）研究的方法 　　1.变异系数法 　　变异系数和标准差、方差有相似的特点，他们都可作为反映一种地理数据波动程度和分布相对差异的数量指标。 　　本文笔者采用变异系数法对2003年～2014年的各指标数据进行计算和处理其公式如下： 　　2.对数据进行无纲量化处理 　　为了使各组指标的数据具有可比性，要对数据进行标准化处理，使处理后的数据最大值不超过1、最小值不小于0，本文采用了极差标准化的地理数据处理方法。 　　（二）研究步骤 　　1.对六大指标进行归类，最终形成三大总指标如图所示： 　　2.依据变异系数法的处理结果，分析各指标对土地发育影响程度的大小。 　　处理后得到华东地区各省直辖市的城市土地市场发育所需指标的波动程度如图所示： 　　3.对无纲量化处理后的数据指标按时间序列分析其波动情况。如图： 　　（三）数据来源 　　本文中，建成区总面积的数据来源于《中国城市建设统计年鉴》，房地产企业土地购置单价的指标取自于《中国房地产统计年鉴》，其余数据来自于中华人民共和国国家统计局网站。 　　四、结果分析 　　由图1可以看出，各省市的城市土地发育有所波动，其中供需平衡度波动最为显著，上海市、山东省、江苏省、浙江省4个省市居住用地比波动幅度比较大，因为其城市化水平比安徽、福建、江西3个省要高，居住用地利用情况对土地市场的影响程度比较大，而且从一个地区的工业发展情况可以预见其经济发达程度，毫无疑问作为经济活跃的华东地区，工业占地比在很大程度上影响了城市土地市场化的水平。 　　根据图2，华东地区的城市土地市场化水平呈波动上升趋势，配套体制完整度变化相对较小，但是供需平衡度有所下降，表明在华东地区城市土地市场发育的过程中，其土地市场化水平提高、配套机制相对完善的同时，土地供应与需求的矛盾加剧，人地关系较紧张，寸土寸金的华东地区只有平衡好这种矛盾才能实现土地市场朝向健康有活力的方向发展。 　　五、结语 　　我国华东地区具有其得天独厚的地理优势，经济发展势头只增不减，作为金融的聚集区，其土地市场越来越成熟，经济的核心竞争力越来越强。据此，应充分发挥上海市“领头羊”的作用，挖掘各省的潜在优势，处理好土地供需关系，完善土地配套体制，提高该区的城市土地利用度，合理布局其土地空间，优化地价和房价的涨跌体制，协调好城市化快速进程中的人地关系。高举革新的旗帜以提升华东地区的城市土地市场的综合实力，旨在促进全国经济又快又好的发展，为全国城市土地市场发展树立好榜样。 　　参考文献 　　[1]孙永志.关于加强我国城市土地市场管理的研究[J]. 民营科技. 2013（12）. 　　[2] 张红霞.城市土地市场调控的政府博弈分析[J]. 特区经济. 2012（03）. 　　[3] 刘向南，许丹艳.城市土地市场发展的驱动机制：理论与实证研究[J]. 中国国土资源经济. 2010（12）. 　　[4] 马聪倩.城市土地市场存在3大经济问题[J]. 城市住宅. 2009（02）. 　　[5] 刘歆.城市土地市场对城市土地集约利用的影响[J]. 知识经济. 20