宏观调控下的大陆房地产投资策略(二).docVIP

元富证券(香港)有限公司 上海代表处 2005年3月30日 总策划： 翁基能 褚延正 撰稿： 杨 杰、李 刚 任琳娜、戴凯宇 詹 瑶、赵伯琪 Tel: (8621)6415-9564 Fax:(8621)6415-9594 夜露透衣不觉寒 --宏观调控下的大陆房地产投资策略 专题 大陆 暂以观望为主，根据资产状况对房产结构作适当调整 短期而言，宏观经济环境与政策倾向使大陆房地产走势偏空。 大陆房地产市场的发展高度依赖于银行，房地产金融风险逐步积聚；大陆已经开始和将继续采取利率等市场化手段从供给和需求两方面大力调控房地产；2005年以来，大陆房地产的“地根”和“银根”双向紧缩政策方向清晰可见。 中期而言，在供给低弹性和人民币升值趋势下，仍可继续看好。 大陆宏观调控将使房地产供给难以有效放大，控制固定资产投资增速与扩大房地产供给存在明显矛盾；在供给低弹性和人民币升值趋势下，大陆房地产投资性需求旺盛，决定了大陆房价中期走势仍可继续看好。 根据房产区域、地段，投资策略有所细分 虽然目前大陆房地产价格已经处于相当高的水准，在宏观经济与政策倾向逐步偏空，消费性需求购买力下降，成本上升难以进一步推升房价的情况下，我们仍认为对于目前的大陆房地产市场仍持审慎乐观，各区域发展程度不同，泡沫程度不均下，尚不能给出全面的“卖出”建议。以上海为例，内环房产仍可中线持有。  宏观经济环境与政策倾向使大陆房地产短期走势偏空 大陆房地产市场的发展高度依赖于银行，房地产金融风险逐步积聚。 大陆房地产市场是一个新兴的市场，大陆实行改革开放后，房地产产业发展迅猛。据大陆统计局最新公布的《2004年国民经济和社会发展统计公报》显示：2004年大陆全年房地产开发投资为13158亿元人民币，较上年增长28.10%，占全部固定资产投资的18.78%，占大陆GDP的9.64%。2004年大陆商品房销售额为10376亿元人民币，年增长30%，其中销售给个人为12276亿元人民币，占比93.3%，较上年增长30.4%。2004年大陆房地产开发投资中商品住宅完成投资8837亿元人民币，较2003年增长28.7%；办公楼和商业营业用房投资分别增长了28.3%和31.4%。2004年大陆商品房新开工面积为6.04亿平方米，较上年增长10.4%；其中商品住宅新开工面积为4.79亿平方米，年增长9.3%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别增长了16.1%和16.2%。 大陆房地产持续升温，商品房价格的不断走高。根据大陆统计局的《国房景气报告》显示：大陆2004年商品房销售面积为3.82亿平方米，较上年净增4412万平方米。大陆商品房平均销售价格上涨14.4%，涨幅较2003年提高了10.6个百分点；其中商品住宅平均销售价格上涨15.2%。而与此同时大陆商品房空置面积却有一定程度的下降，2004年大陆商品房空置面积1.23亿平方米，较2003年下降8.3%；其中空置时间在一年以上的商品房面积为6267万平方米，所占比重为50.8%；按用途分，商品住宅空置面积为7405万平方米，较2003年下降15.6%，而商业营业用房空置面积则增长了5.2%。 作为大陆经济龙头的上海近几年的房地产火爆，最明显的表现是上海房价的快速大幅上扬。根据上海市房屋土地资源管理局网上新建商品房交易备案资料显示，截至2005年3月22日：上海市内环以内可售新建商品房为24940套，已售均价为14129.27元人民币/平方米；中内环间的可售新建商品房为12974套，已售均价为9554.16元人民币/平方米；中外环间的可售新建商品房为18902套，已售均价为6741.61元人民币/平方米；外郊环间的可售新建商品房为36304套，已售均价为5053.15元人民币/平方米；郊环以外的可售新建商品房为12901套，已售均价为4396.08元人民币/平方米。上海房地产2005年2月均价较2004年底上涨了近15%，达到9452元人民币/平方米;以此计算的上海房价与市民收入比已经超过了13倍，大部分普通上海市民只能望楼兴叹。面对高昂的房价，多数购房者只能依靠银行的贷款；而房地产开发商的主要资金来源同样是银行，这样的后果就是：截至2005年2月上海市中资金融机构商业性房地产贷款余额为3715亿元人民币，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额为2599亿元人民币，同比增长43.5%；2005年1-2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款的87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元人民币。由此可见，当前大陆特别是上海房地产市场的发展高度依赖于银行等金融机构发放的贷款，房地产金融风险逐步积聚。 大陆已经开