房地产投资投资哲学_方法和风格.pdfVIP

房地产投资：投资哲学、方法和风格 康红恩 复星地产控股 2012-07-19 世界一流的房地产投资集团需要 一流的房地产投资核心能力 房地产投资能力= 投资哲学（投资价值观）+投资方法+投资 风格（投资逻辑） 1 第一部分：了解企业的投资哲学 2 企业的投资哲学是从事房地产投资的基础和指南 ? 什么是企业的投资哲学？ ? 复星地产和别的房地产开发企业的不同？ – 全产业链，全生命周期； – 世界一流的房地产投资集团 ? 你所在企业和别的房地产开发企业的不同？ – 主题化、专业化、基金化； – 差异产生竞争力 3 企业投资哲学的基础是投资模型和投资策略 ? 投资模型 – 投资标准 – 产品模型 – 盈利模式 – 财务模型 – 资金解决方案 – 退出方案 ? 好的投资模型特点： – 差异化 – 可执行 4 企业投资哲学的基础是投资模型和投资策略 ? 投资策略 – 城市策略 – 业务发展策略 ? 投资策略应该根据房地产市场以及宏观调控政策变化每年或半年进行评估和修 正； 5 区分战略型投资和机会型投资机会 ? 战略型投资 – 符合企业的投资模型和投资策略； – 能够给企业带来地标意义的城市或单个项目发展机会； ? 机会型投资 – 机会型城市 – 机会型项目 ? 在集团层面，应以战略型和机会型投资相结合的投资模式； 6 第二部分：房地产投资方法：解决12个问题 7 回答12个问题 ? 如何寻找和获取项目信息？ ? 如何和政府沟通？ ? 如何利用好集团及关联企业资源？ ? 如何做好项目的现场考察？ ? 如何做项目的市场分析？ ? 如何评判楼板价？ ? 如何参与项目的策划定位？ ? 如何做好项目的投资测算？ ? 如何做好可研报告？ ? 如何设计交易架构和方案？ ? 如何看主题地产项目？ ? 如何协助做好项目的融资？ 8 问题1：如何寻找和获取项目信息？ ? 直接渠道： – 政府的渠道； – 同业项目的渠道 ? 间接渠道：中介 ? 两个渠道不可偏废，互为补充； ? 鉴于复星的品牌和社会地位，应优先使用直接渠道； ? 在一些核心地段，地标项目等上面，由于存在这些项目可能比较早就被别的企业获取，而我们要 获得这些项目可能需要直接和业主接触或者通过中介获取