勒流商业照明产业升级孵化项目可行性报告20161202概要.doc

勒流商业照明产业升级孵化项目 可行性分析报告 报告编制：佛山市光博房产有限公司 二〇一六年十二月二日 勒流商业照明产业升级孵化项目可行性分析报告正文 （财务分析版） 一、项目用地 （一）项目用地 用地位于佛山市顺德区勒流富安工业区B区连裕一路，南临连裕一路（规划路），东西面均接壤整片工业用地。 用地面积：93978.31平方米。 （二）建设用地指标 规划建筑面积：284196.19平方米。 （三）用地现状 场地内基本平整，无建筑物。 二、项目定位： （一）项目用途定位： 项目地块东南面拟建1栋7层建筑面积为13018.74㎡照明科技研发大楼（移交勒流政府）、1栋15层建筑面积为14984.97㎡综合楼，定位园区企业科研、服务配套及员工生活配套；项目地块其余部分主要拟建一共13栋建筑面积约共25万㎡（厂房一至厂房十三）6层商品厂房，定位企业生产、研发、经营用途。 （二）目标客户定位及营运方式： 1、东南面照明科技研发大楼（移交勒流政府）、综合楼目标客户 照明科技研发大楼、综合楼目标客户为经营企业配套服务、员工生活配套的商户进驻，如企业服务机构、贸易机构、金融机构、餐饮、零售等及员工宿舍租赁。经营商户的目标客户为园区企业及员工、富安工业区企业及员工。 综合楼目标客户经营方式：提供不带室内装修的毛坯场地，由租户自行经营。 2、厂房一至厂房十三目标客户 厂房一至厂房十三采用租售结合方式经营，出售部分厂房，部分由发展商自持出租。厂房提供不带室内装修的毛坯场地，由用户根据使用要求自行装修。厂房目标客户以珠三角光电类生产型企业为主，其他生产型企业为辅，销售均价按建筑面积计算在3600元/㎡水平左右，租金按建筑面积计算在15-20元/㎡/月水平左右。 （三）建筑物装修标准定位 1、东南面综合楼 室内不作装修，交楼标准为：桩基础、铝合金玻璃窗户、外墙为铝板加陶瓷砖、给排水设施、防雷设施、消防设施。客户进场需进行室内装修方可使用。 2、厂房一至厂房十三 交楼标准为：桩基础、每户钢质防火门、铝合金玻璃窗户、卫生间预留沉箱、水电到户、金刚砂地面、天花及内墙白色扇灰（踢脚线涂料）、外墙为陶瓷砖、给排水设施、防雷设施、消防设施、楼梯不锈钢扶手、设3t、5t电梯、设卸货平台。满足大部分客户生产需求，一进场只要投入机械及根据自身需求轻度装修即可投产。 三、项目投资估算 （一）项目开发成本 1、土地成本 本项目总用地面积为93978.31平方米。使用年限至2065年，土地出让金为62,280,000.00元（备注：未含照明科技研发大楼造价成本40,000,000.00移交勒流政府）。 2、开发成本 （1）定义： 根据项目设计建设指标，估算出本项目的总建设面积，乘以各类型的单方投入成本，得出本项目的总开发成本。开发成本含建筑成本、装修成本、电梯及配电等设备成本。 建筑成本定义：含桩基础、主体工程、铝合金玻璃窗户、防火门、外墙装饰、给排水设施、防雷设施、消防设施、配套道路投入成本。 装修成本定义：含室内装修投入成本。装修标准见前述的建筑物装修标准定位。 另加电梯、配电等设备。 （2）造价测算 按现时建筑市场价格水平，东南面综合楼14984.97㎡，按1250元每方测算建筑成本，装修（含电梯、配电等设备）成本按每方400元测算投入成本。本项累计成本为24,700,000.00元。 厂房一至厂房十三约共25万㎡。按每方1250元建筑成本计算，装修（含电梯、配电等设备）成本按每方500元测算投入成本。厂房一至厂房十三，本项累计成本为437,500,000.00元。 两项合计462,200,000.00元。 （二）项目总投资 项目总投资=土地成本+照明科技研发大楼造价成本+建筑成本+装修成本+投入设备成本 =62,280,000.00元+ 40,000,000.00元+ 462,200,000.00元 =564,480,000.00元 四、项目收益分析 （一）分析方法 1、静态分析法 （1）总投资利润率法 （2）静态投资回收期法 2、动态分析法 （1）动态投资回收期法 （2）净现值（NPV）法 （3）内部收益率（IRR）法 （二）营业收入的估算 根据项目经营的收入项目以及目前的市场价格估算，预计整个项目经营期间共取得经营收入1,098,100,000.00元，具体如下： 1、厂房一至厂房十三，预计可取得900,000,000.00元销售收入，预计可取得27,500,000.00元租金收入 厂房一至厂房十三可出售面积约25万平方米,按整体平均单价3600元/㎡推出市场，此价格具备较高市场竞争力。项目交付使用2-3年以30%总厂房面积约9万平方米采用先租后卖经营方式，出租率设定为85%，租金按15元/月/平