房地产企业股权转让的合同设计.PDFVIP

房地产企业股权转让的合同设计 苏州分所 钱 虹 赵 涛 [论文摘要] 房地产企业股权转让相较于一般公司股权转让将会涉及一些更复杂的问题，由 于房地产公司往往涉及土地及待开发项目，因此在主管部门批准、股权交割方式、 项目规划建设等环节会遭遇更多的风险点。律师为房企并购业务提供服务需要设计 热 和编制一系列法律文书，其中股份转让协议是最核心的部分，一份好的股权转让协 议应在转让标的条款、定价和交割条款、先决条件条款、保证和承诺条款、责任及 点 专 责任限制等条款上根据转让标的和双方背景的具体情况作出充分与合理的安排。 题 [关 键 词] 股权转让 交割 先决条件 保证 并购房地产项目，应区别转让方式分析法律风险并选择规避手段，防范并购过 76/77 程中的法律风险，拟定一份良好的合同是基础。目前实践中房地产项目的转让一般 采用两种方式，一是资产转让，这种方式受让方应注意转让人是否取得了施工许可 证，是否有具备开工条件的建设工程项目，如果这些都没有问题，则只需根据转让 合同与相关文件至房产管理部门履行土地使用权变更登记手续，并在30 日内到房地 产开发主管部门进行备案即可。 另一种常见的转让方式是通过房地产公司或房地产项目公司股权转让完成并 购，即使不以并购项目为目的，在企业并购中，针对房地产公司的股权转让也应注 意一些特殊的风险并在合同设计中注意防范。 一、房地产企业股权转让的常见风险控制点 根据我们建纬律师同仁的总结归纳，在房地产企业股权转让中，主要存在以下 一些重要风险点（注：以下要点乃基于《建纬律师》第53 期《开发公司股权重组法 律问题专刊》诸多律师的观点总结，各要点也散见于若干美文中，恕在此不便一一 引用注释），笔者在此重新做一下梳理： 1、特别要注意股权变更必须获得相应的批准手续：如，企业涉及到国有产权转 让的需要国有资产监督管理机构的批准或决定；变更后的公司合同和章程必须重新 登记备案；涉及外资企业的并购还必须获得外资委的审批同意；中外合资的项目公 司，当股权发生变更时必须要办妥更为复杂和严格的审批手续，否则将直接导致股 权变更无效。 2、要明确约定股权收购的交割及方式：公司股权收购的生效以股权交割为准， 而如上文所提，依我国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审 批、登记手续。如果没有明确约定交割生效的方式及时间，则无法推进后续的审批、 登记程序。比如可以约定收购方付清全部股本金之日为股权交割日，协议也自交割 日起生效。当日后发生纠纷时，也可以此保障自己的合法权益。 3、详细考察转让人的潜在债务问题：这里最大的潜在风险包括转让人未披露的 对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项、土地使用权与在建工程存在有他 项权利等。抗衡这种风险最有效的办法是在办理转让手续的同时进行对外公告，以 公告方法告知不特定的债务人，并列明一定期限。 4、注意被收购股权的合法性和有效性：包括股权主体和股权转让的合法性，例 如股权收购后股东人数不符合《公司法》的要求，可能会导致交易失败；如果股权 变更涉及企业性质变更，则需外经委审批并改变企业性质等等。 5、注意房地产项目规划、建设的合法性：尽管并购的