人口红利逐渐消失 房地产长周期拐点到来.doc

人口红利逐渐消失 房地产长周期拐点到来 2016年05月19日 07:09作者：任泽平 随着房地产黄金时代的结束，后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”，人口迁移边际上决定不同区域房市，根据国际经验，人口将继续往大都市圈迁移聚集。（国泰君安） 　　文：国君宏观任泽平 　　导读： 　　人口与资本、技术一起在供给侧决定长期经济潜在增长率，是引发经济长期拐点、结构转型的重要因素，深刻影响着房市、股市、债市、储蓄率、投资率、贸易顺差、流动性、通胀、利率等。本文重点研究中国人口周期的规律、特征、趋势及其影响，我们既强调人口的基础性重要作用，也避免“唯人口决定论”。 　　摘要： 　　人口总量与结构：传统的人口红利逐渐消失。 　　1)人口数量还在增长，但增长率大幅下降，主要劳动年龄人群出生于1962-1976年，6年后开始逐步退出劳动力市场。 　　2)总和生育率只有1.67，大大低于人口正常更替的2.1，符合人口再生产规律，但计划生育影响大，因压力大成本高居民生育意愿降低。美国是发达国家里生育率较高的经济体，维持了健康可持续的代际平衡，这可能跟其社会保障体系、开放社会的自由度、民众幸福感等有关。 　　3)家庭小型化，户均人口降至3.1；性别比下降，男性：女性比高达105:100. 　　4)老龄化加速，少子化加重。 　　5)15-59岁、15-64岁的劳动年龄人口在2012、2016年达到峰值并开始净减少，传统意义的人口红利逐渐消失，劳动年龄人群结构呈年长化趋势。 　　6)人口抚养比，尤其老年抚养比加速上升。 　　7)劳动年龄人口受教育程度上升，人力资本优势潜力待开发。 　　8)1978-2015年城镇化率从17.9%上升到56.1%，未来城市化进程将逐步放缓。 　　9)人口向东南沿海迁移，近年由于产业转移开始出现向中部回流，东北地区人口出现流出。 　　人口与经济增长：从人口红利到人力资本红利的历史性转折。1)人口推动经济增长的理论：从刘易斯式增长到内生式增长。当人口红利消失以后，经济增长必须转向依靠提高劳动生产率和技术创新。2)经济潜在增长率下降：人口红利渐逝、城乡转移和刘易斯转折点。3)从人口红利到人力资本红利。延长人口红利、提高生产率的措施包括：放开城镇户籍限制、基本公共服务均等化、社保改革、延长退休年龄、提高女性劳动参与率、发挥人力资本优势鼓励研发创新、从国有企业机关事业单位等非市场化冗员就业中释放劳动力。 　　人口与经济结构：消费升级、年龄消费投资特征、世代消费特征。总消费最高的为年龄在40-59岁之间的中年人，消费倾向最高的为50岁以上的老年人。分年龄段的消费支出，房租的消费主力为青年人，交通通讯、食品、教育、文化娱乐的消费主力为中年人，医疗保健、社交等其他杂项消费项的主力为老年人。中国世代消费投资特征，30-50后养老医疗，60后重视健康，70后消费保守重视品牌，80后喜爱休闲娱乐和互联网消费，90后高消费重休闲倾向、偏好娱乐、购房需求下降。2015-2020年中产崛起，医疗、健康、金融投资、文化娱乐、网购等消费需求上升，房地产配置需求下降。 　　房地产周期在很大程度上也是人口周期的一部分，人口出生数量领先住宅开工数量20年，20-50岁是适龄购房人群，2014年前后房地产投资到达长周期拐点，后房地产时代的典型特点是“总量放缓、结构分化”，人口迁移边际上决定不同区域房市，根据国际经验，人口将继续往大都市圈迁移聚集。 　　目录 　　1、人口总量与结构：传统的人口红利逐渐消失 　　2、人口与经济增长：从人口红利到人力资本红利的历史性转折 　　2.1、人口推动经济增长的理论：从刘易斯式增长到内生式增长 　　2.2、经济潜在增长率下降：人口红利渐逝、城乡转移和刘易斯转折点 　　2.3、从人口红利到人力资本红利 　　3、人口与经济结构：消费升级、年龄消费投资特征、世代消费特征 　　3.1、日本年龄消费投资特征分析 　　3.2、中国世代消费投资特征分析 　　3.3、2015-2020年中国收入水平分析：中产崛起 　　3.4、综合效应分析：医疗、健康、金融投资、文化娱乐、网购等消费上升，房地产配置需求下降 　　4、人口与股市：经济增长、流动性、风险偏好 　　4.1、基本面 　　4.2、资金面 　　4.3、政策面 　　4.4、风险偏好 　　4.5、消费升级、主导产业与主涨板块 　　5、人口与债市：通胀、流动性、风险偏好、利率 　　6、人口与房市：房地产长周期拐点到来与后房地产时代 　　正文： 　　人口与资本、技术一起在供给侧决定长期经济潜在增长率，是引发经济长期拐点、结构转型的重要因素，深刻影响着房市、股市、债市、储蓄率、投资率、贸易顺差、流动性、通胀、利率等。本文重点研究中国人口周期的规律、