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高 层 住 宅 营 销 策 划 方 案 姓名：曹琳 日期：2012年11月12日 第一套 高层住宅营销策划方案 一、因素分析及专项调研 （一）本市房地产市场态势分析及开发时机研究 （二）本市近期高档楼盘专项调查分析 （三）项目地理环境调研 （四）周围楼盘专项分析 （五）项目SWOT分析 1、项目地理位置及特点 项目地理位置 项目特点及介绍 2、项目优势分析——S 品牌优势 时间优势 价格优势 区位优势 规模优势 政府支持 3、项目劣势分析——W 4、项目机会分析——O 5、项目威胁分析——T 二、项目定位 （一）产品定位（配套设施、户型设计等） （二）价格定位（均价建议、价格策略等） （三）客户定位 （四）开发经营指导思想 三、项目名称及营销策略 （一）项目名称建议 （二）营销主题 （三）差异化的竞争策略 （四）卖点设计 四、项目创新体系 （一）创新思路 通过改变项目的物质性（产品性质）、利益性（投入与产出之比）、信息性（市场信息调研形成的判断）和时间性（产品投放市场的时机选择）是策划的四个创新的理论线索。 营销创新是项目在营销领域的具体表现；强调优势，淡化劣势，把对产品性质的改造、市场信息的正确选择及产品投放市场的时机选择，用科学的市场竞争法则组合成创新的统一体——创新体系。 依据：优胜劣汰的市场竞争原则。 （二）项目核心竞争力构成及因素分解 项目的产品优势、价