构建我国不动统产一登记制度下不动产登记的性质.docVIP

构建我国不动产统一登?记制度下不动产登记的?性质 　　杨盛秋 　?　摘要：我国《物权法?》明确了国家对不动产?实行统一登记制度。不?动产登记的性质是构建?我国不动产统一登记制?度的基础问题。本文借?鉴了准物权理论、将不?动产物权的类型一分为?二，从而以“二分法”?分析并重构不动产登记?的性质，论证了构建我?国不动产统一登记制度?下不动产登记的准行政?行为性质。 　　关键?词：不动产物权 准物?权 不动产登记的性质? 准行政行为 　　不?动产物权变动制度是一?个既重要又庞大，且错?综复杂的体系，它基本?上由民法实体法上的物?权法部分和行政法上的?不动产登记制度两个部?分组成。 　　建设社?会主义市场经济的一个?基本条件是划清政府与?市场主体的各自活动范?围，厘定政府职能界限?。在经济管理领域，政?府职能将限于核定社会?成员准人市场的资格，?明确民事权属状态，监?督市场主体的经营活动?，营造并维护市场的公?平竞争环境，查处各种?有损于市场机制能动性?发挥的违法行为等。由?此可见，作为明确市场?主体产权归属及其权利?享有状态内容之一的不?动产物权登记制度在政?府各项职能中居于基础?性地位。 　　《物权?法》第10条规定,“?不动产登记，由不动产?所在地的登记机构办理?。国家对不动产实行统?一登记制度。统一登记?的范围、登记机构和登?记办法,由法律、行政?法规规定。”明确不动?产登记的性质是构建我?国不动产统一登记制度?的基础问题。 　　一?. 重构我国不动产登?记的性质 　　不动产?登记，也就是不动产物?权登记，是不动产所在?地的登记机构依申请将?不动产物权的设立、变?更、转让和消灭在不动?产登记簿上予以记载的?制度。 　　(一)学?界传统观点 　　目前?学界有关不动产登记的?性质，大体上有三种学?说:1、公法行为说,?该说认为:不动产登记?的性质,属于一种行政?行为。如有学者认为:?“它是一种行政确认,?就是指行政主体根据相?对人的申请,依法对某?一特定的法律事实、法?律资格或权利义务关系?的真实性、合法性予以?确定、认可和证明的具?体行政行为。”“国家?登记机关对物权变动的?登记正是属于行政确认?登记的一种形态。” ?2、私法行为说,该说?认为,登记效力之发生?在于登记之意思表示，?登记效力之发生脱离申?请人意思则难以发生效?力。从登记所产生的效?力来看,登记行为是产?生私法效果的行为。3?、证明行为说,该说避?免公、私法性质上的判?断,认为房屋产权管理?机关的职责范围也只是?审查买卖双方是否具备?办证(交付)条件,房?屋产权变更登记本身,?也只是对买卖双方履行?买卖合同的结果进行确?认和公示,而不是对房?屋买卖合同的审查和批?准。 　　笔者认为，?不能笼统地判断不动产?登记的性质，分析不动?产登记的性质必须结合?不动产物权登记的种类?及物权的基本分类。 ?　　(二)不动产登记?的性质之分析 　　笔?者借鉴准物权理论，将?我国的不动产物权一分?为二，并以此为基础分?别探讨不动产登记的性?质，从而在此“二分法?”前提下展开对构建不?动产统一登记制度的范?围的研究。 　　1.?我国的不动产物权的类?型 　　根据我国现行?法律和已颁布的《物权?法》之规定，笔者认为?，我国的不动产物权包?括以下种类： 　　(?1)不动产所有权：国?家所有权;集体所有权?;私人和其他权利人的?所有权。 　　(2)?不动产担保物权：只有?不动产抵押权。 　　?(3)不动产用益物权?：自然资源使用权;建?设用地使用权;土地承?包经营权;宅基地使用?权;地役权。 　　对?于上述种类，借鉴准物?权理论，可以将不动产?物权分为准物权与典型?物权。 　　典型物权?如我们通常所涉及的土?地承包经营权、建设用?地使用权等用益物权。?在此主要讨论准物权问?题。 　　准物权同典?型物权相比具有较大的?特殊性，但仍然属于物?权范畴。对准物权概念?的理解在学者之间有一?定的差异。如有学者认?为准物权是指某些性质?和要件相似于物权、准?用物权法规定的财产权?，因而法律上把这些权?利当作物权来看待，准?用民法物权法的规定。?属于准物权的财产权有?:林木采伐权、渔业权?、采矿权、狩猎权、先?买权等 。也有学者认?为，水权、矿业权和渔?业权等并非为民法所规?定的物权，将准物权称?为特别法上的物权。如?王利明教授认为,特别?法上的物权,公民、法?人经过行政特别许可而?享有的可以从事某种国?有自然资源开发或作某?种特定的利用的权利，?如取水权、采矿权、养?殖权等 。当然，也有?学者明确地使用准物权?这一概念。如崔建远教?授认为,准物权不是属?性相同的单一权利的称?谓,而是一组性质有别?的权利的总称。按照通?说,它是由矿业权、水?权、渔业权和狩猎权等?组成 。为了论述的方?便，笔者使用准物权