集团投资性房地产评估结果审核意见汇报.docVIP

关于集团投资性房地产评估结果的审核意见 集团领导： 根据集团班子会决定，为掌握集团及所属企业投资性房地产的公允价值，配合会计政策的调整，集团选聘了广东正诚评估所对集团范围（上市公司除外）投资性房地产以2016年4月30日作为基准日进行评估。5月15日评估所完成评估报告初稿，5月16-17日集团财务部、评估公司和下属企业对纳入评估范围的每项物业评估值进行沟通和审核，目前报告基本定稿，现将评估结果汇报如下： 一、评估原则 考虑到投资性房地产会计政策的变更涉及面较广，涉及物业较多，对集团报表影响较大。另外，也考虑到投资性房地产不需要计提折旧，但随着时间推移物业存在自然损耗，目前房价是处在较高水平，所以本次对集团及所属企业投资性房地产评估采用谨慎性原则。 二、评估方法 集团物业种类较多，有市场成交案例的物业采用市场法，工业厂房和仓库更多是根据租金情况采用收益法。 评估范围 根据投资性房地产适用原则，出租给内部职工的宿舍、出租给集团范围内部企业的物业、没办法分割房产证的部分用于出租部分自用的物业、计划要收储的物业、自用的物业、一年内要处置的物业都不纳入本次评估调账的范围。 上市公司根据监管要求自行选聘评估机构对本企业的投资性房地产进行评估调账，不包括在本次汇报内容。 集团及所属企业资产评估情况概况 本次涉及投资性房地产调账的一级企业有1家（集团总部），二级企业有12家（不含上市公司)。共有90处投资性房地产，评估值381,307.38万元，增值 294,981.84万元。其中企业归属母公司权益增加216,842.21万元（扣除土产消化的与物业相关的长期待摊费用5,858.89万元后）；集团归属母公司权益增加213,007.78万元 。详见下表。 （1）内地共有61处。其中房屋建筑58处，建筑面积436,367.5468平方米，原值93,062.04万元，净值66,053.30万元，评估值303,554.76万元，评估增值237,501.46万元,增值率为359.56%。 土地使用权共3处，面积共有84,928.15平方米，原值2,298.17万元，净值1,391.32万元，评估值6,367.87万元，评估增值4,976.55万元，增值率为357.69%。 内地投资性房地产净值67,444.61万元，评估值309,922.63万元，共增值242,478.01万元。 香港共有29处。其中香港广新控股28处，建筑面积8,531.19平方米，原值30,246.99万港元，净值22,307.14万港元，评估值83,833.63万港元(按5月31日汇率0.8433折算，合人民币70,696.90万元)，评估增值61,526.49万港元（合人民币51,885.29万元），增值率275.82%。 粤新公司在香港的投资性房地产-建筑物1处，立信大厦。建筑面积96.30平方米，原值125.07万港元，账面净值82.19万港元，评估值815.66万港元（按5月31日汇率折算，合人民币687.84万元），评估增值733.47（合人民币618.53万元）万港元，增值率892.42%。 集团及所属企业在香港投资性房地产评估值共71,384.74万元，增值52,503.82万元。 各企业投资性房地产具体情况 （1）集团总部 集团总部的投资性房地产原值11,438.15万元，净值10,285.29万元，评估值28,564.46万元，评估增值18,279.17万元，增值率为177.72%。主要包括建筑物2处，分别是保利世贸中心西塔七层、八层和海珠区建基路66号外贸广场，建筑面积13,205.31平方米。 （2）省土产 省土产的投资性房地产账面原值11,889.23万元，账面净值9,022.85万元，评估值共计48,866.13万元，评估增值39,843.28万元,。这次评估已基本上反映物业未来收益，经与年审会计师事务所沟通，账务处理时会一次性扣除土产山村仓支付赔偿金1,233.5万元，以及茶叶中心长期待摊费用4,625.39万元。扣除这些成本后，省土产该部分增值33,984.39万元。 其中建筑物15处，建筑面积90,122.7568平方米，原值11,114.60万元，净值8,315.86万元，评估值44,414.57万元，评估增值36,098.71万元，增值率434.09%。 土地使用权共1处（振华厂），位于石基镇石岗东村。土地面积50,054.39平方米，账面原值774.63万元，净值706.99万元，评估值4,451.56万元，评估增值3,744.57万元。 省土产投资性房地产特别情况说明： 1、香料油厂：位于海珠区革新路新民大街46号。建筑面积2,641.10平方米，工业用地，尚未缴纳土地出让金,评估结果已扣除土