某大厦开发项目投资可行性研究报告书.doc

“某某大厦”开发项目 可行性研究报告书 某某大学建筑设计研究院 第一章 总 论 一、项目名称、项目概况及发展商 1、项目名称：“某某大厦” 2、项目概况 “某某大厦”位于某某沙坪坝区渝碚路街道电台村，某某火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为32米城市主干道——站东路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设及改造的黄金繁华口岸地段，地理位置优越。 “某某大厦”规划用地为不规则多边形，东西宽62米，南北长96米，场地内最高海拔标高263.09米，最低海拔标高256.37米，高差6.72米。基地现为一块平地，占地面积5104.4平方米。大厦规划布局遵循以人为本，最大限度地提升环境品质。建设内容和建设规模为：主体分为A、B两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房，A栋塔楼为29+1层住宿楼，B栋塔楼为16+1层住宿楼。总建筑高度为99.0米，总建筑面积48369.8平方米，为商住楼。整个建筑分为A栋住宅区与B栋住宅区，总投资人民币8642.31万元。 3、项目开发商简介 本项目开发商某某某某实业有限公司成立于1986年，注册资金2000万元人民币，是一家具有二级房地产开发资质，集房地产开发、物业管理和商贸为一体的大型综合实体。至今为止，房地产开发累计建筑面积达40万平方米，总产值超过10亿元。目前正处在开发过程中的项目有：某某·某某大厦、某某·文星大厦、某某·北碚国际商业城、某某·合川商业城。 二、项目可行性研究的依据 1、某某市规划局重规设（2001）沙字第0031号《某某市建设工程设计条件、要求通知书》。 2、某某市规划局重规设（2000）沙字第0044号《关于拆迁还建房工程的选址意见通知书》。 3、某某市建设委员会渝建函[2002]68号《某某市建设委员会关于某某等两个项目列入危旧房改造工程的批复》。 4、渝府发[2001]41号《某某市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知》。 5、某某市某某实业发展有限公司提供的红线地形图。 6、某某市某某实业发展有限公司关于“某某大厦”项目的有关文件。 7、某某市某某实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。 8、某某市某某实业发展有限公司提供的红线地形图。 9、国家相关的建筑、消防、环保等法规、规范。 10、国家、省市颁布的有关设计的技术规程、规范和有关规定。 第二章 市场需求分析 一、某某市房地产市场环境 （一）某某市房地产市场环境 某某是一座具有三千多年历史和璀璨文化的名城，山城以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色的巴渝文化以及繁荣的内陆商贸经济。近几年某某在中国西部地区的迅猛发展使之成为长江上游的经济中心，她的独特的作用决定了它在中国跨世纪的地区发展中占据着越来越重要的地位。某某市按区域划分为渝中、渝北、南岸、江北、沙坪坝等13个区，而房地产市场所形成的格局也类似分成几大区域。加之受长江、嘉陵江之隔，这种划分特别明显，其交通、环境等几大因素直接影响着楼盘的投资与收益。 1997年3月，某某被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的序幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，某某成为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入某某，寻求投资发展，激活了某某的经济环境，带旺了人气，为某某经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。国际、国内实力雄厚的财团、公司进入某某，国内外驻某某机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，都成为推动某某房地产产业发展的强大动力。 此外，随着国家增发国债和西部大开发战略的正式启动，我市继续加大投资力度。2001年全市累计完成固定资产投资801.82亿元，比上年净增146.01亿元，增长22.3%。其中基本建设完成投资328.32亿元，比上年增长24.9%，占全市总投资的比重达40.9%；更新改造投资108.04亿元，增长17.4%；房地产开发投资196.67亿元，增长40.9%；其他投资168.79亿元，增长21.1%。由于投资资金到位良好，从而保证了项目建设的顺利进行。经济增长和企业效益的明显改善，促进了财政收入持续增长。2001年完成地方预算内财政收入126.41亿元，比上年增长21.0%。 综上所述，在全国宏观经济形势不断趋好的大环境中，某某市经济今年将继续呈现良好的运行态势。这为房地产市场营造了很好的大环境。 据统计资料，2001年1至9月我市累计完成房地产开发投资107.26亿元，比上年同期增长43.1%，其中住宅为65.28亿元，比上年同期增长57.1%，投资增长迅速，住宅投资更为