天津领世郡项目投资可行性研究报告951397383.doc

天津领世郡项目可行性报告 目 录一、 领世郡简介 2二、 项目分期方案 6三、 项目成本利润测算 73．1 领世郡项目主要经济技术指标 73．2 主要配套公建项目一览表 83．3 成本估算表 9四、 天津独栋住宅市场分析 134．1 天津独栋住宅市场的特征 134．2 天津独立独栋住宅市场的发展机会 154．3 周边项目比较 174．4 资金回笼形势分析 17五、 项目的SWOT分析 185．1 项目的优势（Superiority） 185．2 项目的劣势(Weakness) 195．3 项目面临的威胁(风险)(Threat) 195．4 项目的机会点----（针对竞争项目的对策）(Opportunity) 19六、 风险分析和规避措施 196．1 政策风险 206．2 财务风险 206．3 经营性风险 206．4 市场风险 206．5 建设和配套工程工期风险的规避 21领世郡简介领世郡（暂命名）项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。地块东邻微山路，西依规划中的津沽二线高速公路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津沽二线300米城市绿化带，南部为双港湖，领世郡交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地块位于我市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。领世郡总占地为5348亩，其中：外环线控制绿化带占地2250亩，规划shopping mall商业用地311.5亩，现状国际学校占地108亩，规划名校81亩，规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米，规划容积率为0.4。绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座，建成之后，将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化，以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品，以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA（纳尔斯波顿建筑师事务所）单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计，作为专业的住宅发展商，我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念，我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚，代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩，首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPPING MALL占地400亩，二到五期基数400亩，届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年-1年半，项目总开发期为5-6年。图一：项目区域位置图图二：项目区域关系图图三：项目周边交通关系图图四：领世郡项目总体规划平面图项目总体规划图的规划说明领世郡拟建设项目构成1、运动主题公园 1800亩 运动主题公园2、高尔夫练习场 450亩 34打位练习场3、SHOPPING MALL 311.5亩4、泰达国际学校天津分校 108亩5、规划名校 81亩6、规划市政主干道7、小镇中心 72.9亩8、小镇副中心 22.5亩9、组团分会所 共6个10、居住区用地 2598亩（含小镇中心、副中心、会所区）图纸简要说明：道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架，路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。二、 项目分期方案二、 项目分期方案领世郡项目住宅部分共2598亩，分为5期，领世郡分期方案a由北向南，逐步推进；b根据市场每年消化容量，每期大约500亩；c产品线每期平衡发展，即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品，使得产品总体销售速度最快；d结合土地批次的安排；e便于配套、土建工程施工安排；期数 地块号 面积（亩） 面积（万平方米）一期 1----6 475.1 31.7二期 9----15 517.7 34.5三期 16—18，20---22 445.2 29.7四期 23----30 539.9 36.0五期 31----33 417