新华苑二期地产项目谋划投资可行性研究报告.doc

新华苑二期地产项目计划立项可行性研究报告 ? 计划立项可行性研究报告目录 ? 一、?????????????? 项目总论 1．1 项目背景 1．1．1 项目名称 1．1．2 开发公司 1．1．3 承担可行性研究工作的单位 1 .1. 4. 研究工作依据 1. 1 .5. 项目建设和内容 1．2 可行性研究结论 1．2．1 市场预测 1．2．2 项目建设进度 1．2．3 投资估算和资金筹措 1．2．4 项目综合评价结论 ? 二、?????????????? 项目投资环境和市场研究 2．1 市场宏观背景 2．1．1 全国投资环境 2．1．2 深圳市投资宏观背景 2．1．3区域发展及前景预测 2．1．4 宏观市场与本项目发展借鉴 2．2 区域市场分析 2．2．1 区域市场界定 2．2．2 供给分析 2．2．3需求分析 2．2．4 典型物业调查 2．2．5 市场分析有关结论 三、?????????????? 项目分析及评价 3．1 地块解析 3．1．1 交通条件 3．1．2 地形、地势 3．1．3 规划限制条件 3．2 项目SWOT分析 3．3 项目评价 ? 四、?????????????? 市场定位及项目评估 4．1 项目定位 4．2 方案评估意见 ? 五、?????????????? 项目开发建设进度安排 5．1 有关工程计划说明 5．2 施工横道图 ? 六、?????????????? 投资估算与资金筹措 6．1 项目总投资估算 6．2 资金筹措 七、?????????????? 销售及经营收入测定 7．1 各类物业销售收放估算 7．2 销售利润 ? 八、?????????????? 财务与敏感性分析 8．1 赢利能力分析 8．2 社会效益和影响分析 ? 九、?????????????? 可行性研究结论与建议 9．1 拟建方案的结论性意见 9．2 项目风险及防范建议 ? 一、?????????????? 项目总论 1.1 项目背景 ? 1.1.1 项目名称 本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。 . 1.1.2. 开发公司 新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。 ? 1.1.3. 承担可行性研究的单位 由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。 由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 ? 1.1.4. 研究工作依据 本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。 ? 1.1.5. 项目建设和内容 新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。 1.2. 可行性研究结论 ? 1.2.1. 市场预测结论 目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3300元-4000元/M 2, 一层临街商铺售价在10000元-15000元/M 2。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M 2，临街铺面售价可达10000元/M 2。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。 况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。 总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。 ? 1.2.2. 项目建设速度 本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于二OO四年七月动工，二OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。 ? 1.2.3. 投资估算和资金筹措 本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。 ? 1.2.4. 项目综合评价 新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又