夏邑地块投资可行性研究报告.doc

商丘市夏邑县 地块分析报告 夏邑县位于河南省东部，沱河上游,处于豫、鲁、苏、皖四省交界区，东部和南部与永城市为邻，西部和北部与虞城县接壤，西南部与安徽毫州市交界，东北部与安徽砀山县毗连。西至郑州270公里，东抵徐州120公里。依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是京九经济开发带的重要组成部分和黄金枢纽。夏邑总面积1470平方公里，人口113万，其中城区人口13万左右。 夏邑县辖8个镇、16个乡：城关镇、会亭镇、车站镇、李集镇、杨集镇、马头镇、韩道口镇、济阳镇；北镇乡、歧河乡、火店乡、中峰乡、罗庄乡、孔庄乡、业庙乡、何营乡、骆集乡、王集乡、太平乡、郭店乡、桑堌乡、曹集乡、刘店集乡、胡桥乡。房地产市场年起步阶段2006--2007年 项目名称 计算标准 总金额（万元） 开发成本 1 土地成本 4000．00 2 前期费用 386．48 2．1 建筑规划 8．22×20 164．40 2．2 建筑地质勘测 8．22×15 123．30 2．3 建筑招投标 （3）×0．1% 4．81 2．4 预算审核 （3）×0．1% 4．81 2．5 工程监理 （3）×1% 48．06 2．6 三通一平 8．22×5 41．10 3 建筑安装工程费 4805．50 3．1 多层住宅 6．76×550 3718．00 3．2 商业 1．45×750 1087．50 4 基础及市政配套建设费 8．22×100 822．00 5 不可预见费 （1+2+3+4）×3% 300．42 开发费用 1 管理费用 （1+2+3+4）×3% 300．42 2 财务费用 贷款金额×贷款利率 400．00 3 销售费用 销售收入×3% 394．51 合计 11409．33 （三）销售收入（全部销售） 物业形态 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 住宅 67615．80 1300．00 8790．05 商业 14534．00 3000．00 4360．20 合计（万元） 13150．25 （四）利润估算 序号 项目名称 计算依据 合计 1 销售收入 13150．25 2 总成本费用 11409．33 3 营业税及附加 （1）×5．8% 762．71 4 利润总额 （1）－（2）－（3） 978．21 5 所得税 （4）×33% 322．81 税后利润 655．40 方案二 —— 总建筑面积按93701．3平方米计算 —— 销售价格按多层1300元/平米，高层1500元/平米，商铺3000元/平米计算 （一）主要技术经济指标 编号 项目 数值 单位 01 总用地面积 35840 ㎡ 02 总建筑面积 93701．3 ㎡ 其中 商业总建筑面积 14749．0 ㎡ 住宅建筑面积 78952．3 ㎡ 其中 多层住宅面积 54203．8 ㎡ 高层住宅面积 24748．5 ㎡ 03 居住总人口 2149 人 04 居住户数 614 户 05 绿地率 38．8 % 06 容积率 2．61 （二）项目总成本估算表 序号 项目名称 计算标准 总金额（万元） 开发成本 1 土地成本 4000．00 2 前期费用 399．19 2．1 建筑规划 9．37×20 187．40 2．2 建筑勘测设计 9．37×15 140．55 2．3 建筑招投标 （3）×0．1% 5．94 2．4 预算审核 （3）×0．1% 5．94 2．5 工程监理 （3）×1% 59．36 3 建筑安装工程费 5936．00 3．1 多层住宅 5．42×550 2981．00 3．2 高层住宅 2．47×750 1852．50 3．3 商业 1．47×750 1102．50 4 基础及市政配套建设费 9．37×100 937．00 5 不可预见费 （1+2+3+4）×3% 338．17 开发费用 1 管理费用 （1+2+3+4）×3% 338．17 2 财务费用 贷款金额×贷款利率 455．50 3 销售费用 销售收入×3% 455．50 合计 12859．53 （三）销售收入 物业形态 销售面积（㎡） 销售单价（元/㎡） 销售金额（万元） 住宅 多层住宅 54203．80 1300．00 7046．49 高层住宅 24748．50 1500．00 3712．28 商业 14749．00 3000．00 4424．70 合计（万元） 15183．47 （四）利润估算 序号 项目名称 计算依据 合计 1 销售收入 15183．47 2 总成本费用 12859．53 3 营业税及附加 （1）×5．