大通地产2010年9月上海杨浦区平凉路149街坊地块投资投资可行性研究报告.doc

简介 任务介绍 大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨 询服务。 此次投资咨询服务的目的是在研究区域商业办公等发展情况的基础上，为此 地块提供适当的地价方案、适宜的项目规划以及电力集团参与项目的合作模 式等。 重要结论及建议 报告说明 本报告中投资估算的地价按照82341.84万元计算，依据定额标准和行业普遍惯例。租价预测采用市场比较法，售价预测采用市场比较法和收益还原法。 本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。 方案比较 主要经济技术指标 占地面积 32675 建筑总面积 98026 土地规划用途 商业、办公 容积率 3.0 建筑密度 ≥35% 绿化率 30% 建筑限高 100米 方案说明 方案一：（自有资金50000万元，保留20000平方米甲级办公物业，其余物业全部销售） 经市场调研和科学预测(详见租售价格定位)： 2013年办公楼预期销售均价 ＝ 30685元/平方米 2013年商铺预期销售均价＝46970元/平方米(使用面积) 方案二：租售模式(自有资金50000万元，保留区政府使用面积，商铺和部分办公物业出售，其余办公楼租赁) 经市场调研和科学预测(详见租售价格定位) 租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算： 2014年办公楼预租赁均价＝2.59元/平方米/天 方案比较 投资估算表(直接开发成本) 编号 工程或费用名称 单位价值（元） 计算指标（平米） 总值 （万元） 备注 1 土地出让金及动迁安置费 8400 98026 82341.84 2 前期费 539 98026 5283.60 2-1规划设计、勘察费 69 2-2工程监理费及审价费 46 2-3三通一平费 20 2-4大市政配套 328 2-4前期筹建开办费 46 2-5其他 30 3 基础设施费 508 4979.72 3-1供水 43 3-2供电 223 含架空线入地开关站费用 3-3通讯 13 3-4环保设施 15 3-5环卫设施 12 3-6景观绿化工程费 142 包含公共绿地建设费 3-7室外总体等 50 3-8其他 10 4 建筑安装费 5500 98026 53914.3 （含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等） 5 不可预计费 448 98026 4391.56 直接开发成本3％ 合计 建设投资 （2—5项相加） 6995 98026 68569.19 土地费，合计82341.84万元，折合每亩1680万元； 前期费包括规划设计、勘查费、工程监理费及审价费、三通一平费、大配套、前期筹备费、其他费用等按539元/平方米计算； 基础设施费包括水电、通讯、环保设施、环卫设施、景观绿化工程费、室外总体等按508元/平方米计算； 建筑安装费按5500元/平方米计算； 不可预计费按448元/平方米计算； 序号 指标名称 单位 数量 方案一 方案二 1 成本 万元 198752 200115 2 自有资金 万元 50000 50000 3 营销费用 万元 13104 9056 4 相关税费 万元 22078 27489 5 借款及财务成本 万元 77021 77021 6 营业收入 万元 304183 278921 7 税前利润 万元 97295 58950 8 税前投资利润率 % 48.95 29.46 9 全部投资内部收益率（IRR） % 26 11 10 税前自有资金回报率 % 194.59 117.9 通过二个方案的各项经济指标上看，在以82000万地价计算基础上，两个方案的各项技术数据（见上图）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗风险能力强；而方案二由于IRR较低，且虽有可操作性但风险度过大，不予考虑。 杨浦区宏观分析 地理概况 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。黄浦江支流的杨树浦港纵贯区境南北，杨浦即以此演变而得名。黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里，有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道以及6条过江轮渡线与浦东新区连接。 全区辖定海路、大桥、平凉路、江浦路、四平路、控江路、延吉新村、长白新村、五角场、殷行、新江湾城共11个街道办事处及五角场镇人民政府，下设居民委员