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关于农贸市场项目“升级改造”的 可行性分析报告 （第二稿） 此项目是集团公司2002年开发“亲亲家园”住宅项目时建设的公建项目，共计一层建筑面积为4575平方米。从2003年开始租给民勇集团使用，租期八年，到2011年12月底合同到期。民勇集团租用期间先后部分作为超市、部分作为黑石礁酒店和学生午餐配餐中心，由于经营不佳2005年先后酒店和超市停业，后期超市部分改为农贸市场，保留到现在，有各种经营客户40余家，学生午餐配餐中心始终经营，后期酒店部分租给成大药房一部分，食品加工占用一部分，还有部分场地闲置。 从项目场地目前状况看，无论是内场还是门面都已经破旧不堪，集团公司收回后如果继续维持现状经营，不仅会影响集团公司的形象，收入不会理想，更重要的是将影响物业的升值；如整体再出租，收入也不会太乐观。因此，集团公司做出“升级改造”的初步决定，无论从眼前还是从长计议，总体思路都是正确的。 问题的关键在于如何把握好“升级改造”成功的六大要素即：准确的市场定位、科学的规划设计、有效的招商组织、品牌的塑造（信誉建设与营销策划）以及团队建设。这六大要素中定位是基础、规划是前提、招商是关键、品牌是保障，团队建设是核心，这六大要素是一个有机联系、缺一不可的整体。 项目的市场背景分析 项目的地理位置距马栏广场1.1公里，距西安路商圈4.2公里，座落在密度居住区的繁华地段，项目半径一公里内有红旗街道5个社区一个湾家村，居住人口在4.66万人（不含流动人口）。 据100人调查问卷获悉，家庭收入水平在2，000-4，000元的占36％，在4，000-8，000元的占59％；月消费水平在1，000元以下的占26％，在1，000元以上的占74％；日常生活用品习惯就近购买的占57％。从百人调查问卷中可以看出，周边居民家庭收入水平和消费水平都处于中档偏下，多数居民日常生活用品习惯于就近购买。 市场附近有705、708、709、3、535、534计6条通往各地的公交线路车站，市场门前就是正在建设中的地铁车站，人流较旺；新建的高架桥多处砸道通往四面八方，交通相当便利，也是通往旅顺中路的必经之地。 根据项目的地理位置和规模，“升级改造”的基本依据如下： 发展社区商业是方向，符合国情、市情和民情。 国家2006年就做出了发展社区商业的规划，提出了具体的指导意义，各地也先后列入当地商业发展的规划之中付诸实施。大连更是把发展社区商业作为每年为民办实事的其中之一。从目前大连商业总体状况看，各种业态、各种规模、各种档次的商业项目比比皆是，可以说已经步入国际化的商都行列。近几年以生鲜食品为主的社区店发展很快，得到了广大市民的赞许。相对而言比较规范的、有一定规模和功能齐全的、坐落在居民区内综合性的社区商业，无论从数量到质量还是缺乏的。从市场的总体需求和整个商业的发展趋势看，社区商业具有很大的发展空间，也是具有很强的生命力。如果我们本次“升级改造”能够定位于功能较全的社区商业，既顺应了市场需求，也顺应了政府导向；既体现了方便于民、造福于民，也找准了集团公司发展商业的方向。 2，发展社区商业是机遇，符合大连西城国际旅游商务区发展的配套要求。 大连已经将大连西效定位于建设“大连西城国际旅游商务区”，目前很多配套项目已经建成，而且还有许多项目正在建设之中，国际旅游商务区需要大大小小的商业项目进行综合配套，然而目前我们项目所在的商圈大商业缺乏，小项目杂乱且传统。如果我们能在此地建成具有一定规模，功能较全的现代社区商业，不仅会带动这个区域的商业发展，而且会为西城国际旅游商务区建设增加亮点，不仅会得到政府的支持，还会得到周边广大市民的拥护。 3，发展社区商业是挑战，符合集团发展商业的实际。 集团公司的主业是房地产开发，在开发住宅项目时都有公建开发的硬性规定，公建项目的开发和使用已经成为房地产开发的瓶颈，由于缺乏专业的策划和通盘的运筹，造成相当部分的网点闲置。住宅项目开发配套的公建是最适合发展社区商业的，如果在开发阶段就采取建筑设计与商业规划设计同步，建筑与招商同步，住宅销售与商家入驻装修同步，对盘活全盘有着重大的意义。如果我们把这个项目建成、搞好，不仅树立了样板，还积累了经验；不仅造就了商业团队，还拥有自已的固定资产，对集团公司的总体发展意义重大。 项目的战略定位 战略定位是关系到项目的发展方向和发展前景的重大问题，战略定位既要立足现实，又要考虑长远；既要结合集团公司总体的发展思路，又要符合地区的功能定位；既要结合现实的市场情况，又要考虑市场的发展趋势；既要结合商圈内的商业现状，又要考虑商圈内消费者的消费水平和消费习惯，确保定位符合现实与长远的兼容性。 本项目核心商圈确定为半径1公里，东至马兰北街、西至红南东街、南至乐哈哈红凌路店、北至石门隧道半径1公里范围。 （详见商圈示意图）