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二手房交易常避见税方法及风险
二手房交易常见避税方法及风险
歪招之一:先签合同后过户即“以租代售”
规定原文: 国家税务总局相关通知中规定,对个人转让自用 5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。此外,购买商品房满5年出售的,免征营业税。
避税方法: 先签房屋买卖合同,约定房屋售价,买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定,等房子满了 5年再去办理过户手续,以此规避税费。
案例分析: 王小姐在朝阳区看中一套二手房,价格 34 万元,面积合理,装修也不错,王小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉王小姐,这套房子是房主 2003 年才购买的,按相关规定,购房未满 5 年需征收 5% 的营业税。见王小姐打起了退堂鼓,中介便给王小姐出了一个主意,让王小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归王小姐所有,王小姐把购房款交一部分给卖方, 5 年后再去办理过户手续,这样就可以 “ 合理避税 ” 。
专家评论:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
歪招之二: “黑白合同”
规定原文: 个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法: 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款,到房管部门缴纳税款时,再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉,但能把合同交易价格做低一些,缴税税基小,纳税额也会减少。
案例分析: 霍小姐2004年在亚运村以65万元购买了一套商品房,并且花了6万的装修费;今年8月份以100万卖给了王先生。如果按照实际的交易价格办理登记,则霍小姐需要交纳5.5万的营业税、1万的个人所得税(按售房收入×1%计算);王先生也需要交纳15000元的契税。而交易双方为了避税,将合同价做到72万,则霍小姐只需要交纳3.96万的营业税,由于没有售房收入的差额所得,霍小姐就不需要交纳个税,同时,王先生的契税只需要交纳10800。这样,通过做低合同价,可以为交易双方节省的税费总共为2.96万元。
专家评论: 在众多的偷逃税行为中,虚报房价,低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。另一方面,买方如果动起歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,也会产生纠纷。 同时 今年 10月起,北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”,市区每个区域的最低计税价格都被列明,甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向,可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外,在征收营业税时必须提供契税的完税发票,这意味着房产总价透明度大大提高,房价真实可靠,想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
歪招之三:抵押典当
规定原文: 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售,应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
避税方法: 买卖双方签订一份抵押或典当合同,将房屋抵押 (典当)给买家,并约定房屋转让价格,同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回,房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后,只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定,偿还买家的费用,买家自然取得房屋所有权,这样,卖家就省下营业税,只要缴纳过户的契税和印花税即可。
案例分析: 张先生在丰台区购买一套 40万的房子,由房主提议:买卖双方签订一份抵押典当合同, 将房屋抵押 (典当)给张先生,并约定房屋转让价格40万,同时约定如在抵押(回赎)期内房主不将房屋赎回,房屋所有权将归张先生所有。张先生已将原有的房屋卖掉,正在收拾新家的时候。房主由于家庭原因,突然反悔,要求返还房款,并立即收回房屋!张先生这时无计可施,只得搬出该房屋。再重新选购房子!
专家评论:这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间,卖方反悔,不想卖了,只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子,买方显然百口莫辩,只能忍气吞声。此外,抵押典当也不存在按揭一说,买方需要一次性
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