商品房买卖合中同的免责事由.docVIP

商品房买卖合同中的免责事由 随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化、随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，商品房买卖从一种新鲜事物逐渐演化为一种大众消费现象，但由于目前我国的不动产立法仍不甚完善，市场机制仍需健全，商品房交易行为尚不规范，随之而来的商品房买卖纠纷也层出不穷。因此，在目前的市场环境下如何最大限度的保护自身的合法权益，显得尤为重要。为此，笔者特就商品房买卖合同中对买卖双方自身权益影响较大的免责条款予以探究。 所谓商品房买卖合同违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由，包括1、因“不可抗力”而免责；2、因法律特别规定而免责；3、因对方完全不履约而免责；4、因合同中约定的条件出现而免责。 第二种情形属于法定免责，比如集体与个人签订了土地承包协议，但根据《土地管理法》的规定，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，在这种情况下，发包土地的集体一方则可以免责。 第三种情形实质上是不安抗辩权的行使，比如按照施工进度进行分期付款的购房合同中，如果开发商在约定的期限内，未达到或明显不可能达到相应的施工进度，购房人则可以拒绝付款，并且免责；反之，如果开发商已如期履约，购房人未按期付款，开发商则可以拒绝交房，并且免责。 第四种情形属于约定免责，主