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普通高等教育“十一五”国家级规划教材 最新房地产经营管理丛书 东北财经大学出版社 第八章 房地产证券化 目 录 第一节 房地产证券化概述 第二节 美国的房地产证券化透视 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 第一节 房地产证券化概述 一、房地产证券化兴起的背景分析 二、房地产证券化的含义及特征 （一）房地产证券化的含义 所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。 第一节 房地产证券化概述 正确理解其含义需要弄清以下几个问题： 首先，作为实物资产证券化的特殊形式——房地产证券化远远超出了贷款债权的证券化范围。 其次，不能将房地产证券化与房地产公司的股票混为一谈。 最后，有必要区分房地产证券化与不动产证券化的含义。 （二）房地产证券化的主要特征 第一节 房地产证券化概述 三、房地产证券化的运作与管理 四、房地产证券化的功能与作用 （一）房地产证券化的基本功能 1.资产能够及时变现 2.风险易于分散 3.融资具有灵活性 第一节 房地产证券化概述 （二）房地产证券化的主要作用 1.可以提供一种新型融资渠道，使开发商通过长期股本与负债融资进入资本市场 2.能够为开发商提供规模经济效益，并降低投资风险 3.有助于促进房地产市场的公平性与投资的专业化 4.有利于社会资源的优化配置 第一节 房地产证券化概述 五、房地产证券化需要注意的几个问题 （一）关于投资权益保障问题 （二）关于房地产投机问题 （三）关于证券化方式的选择问题 第一节 房地产证券化概述 （四）关于房地产证券化的会计与税务处理问题 1.关于房地产证券化的会计问题 （1）表外处理。 （2）合并。 （3）收益和损失的确认。 2.房地产证券化的税收问题 （1）发起人。 （2）特设信托机构。 （3）投资者。 第二节 美国的房地产证券化透视 一、美国房地产证券化的发展及影响 二、美国房地产抵押贷款证券化考察 （一）产生的背景 （二）主要参与者 1.房地产抵押贷款的放款人 2.房地产抵押贷款的管理人 3. MBS的发行人 4. MBS的承销人 5. MBS的担保人 6. MBS的受托人 第二节 美国的房地产证券化透视 （三）所使用的主要金融工具 1.转递证券（passthrough bond） 2.抵押贷款证券（mortgage bond） 3.转付证券（paythrough bond） （四）简单流程 第二节 美国的房地产证券化透视 三、美国房地产投资权益证券化的考察 （一）房地产投资信托的定义及分类 （二）REIT的发展过程 （三）房地产投资信托的管理结构 （四）对REIT组织结构、资产运用和收入来源的限制 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 一、中国推行房地产证券化的必要性 （一）能为房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制 （二）有利于构筑中国房地产市场基础 （三）可以促使房地产经营专业化，实现资源合理配置 （四）有利于房地产资本市场的形成，丰富居民的投资渠道 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 二、中国推行房地产证券化的可行性分析 （一）国外房地产证券化成功的基本条件赵秀池：《西方房地产证券化经验与借鉴》，载《中外房地产导报》，2001（10）。 1.经济条件 2.组织制度条件 3.技术条件 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 （二）中国推行房地产证券化已具备的基本条件 1.土地有偿使用和住宅商品化、货币化为房地产证券化创造了前提条件 2.资本市场的发展为房地产证券化的推广创造了条件 3.房地产证券有一定的需求群体 （1）房地产的传统投资者。 （2）房地产置业的需求者。 （3）国内其他新兴机构投资者。 （4）国外投资者。 4.房地产及房地产金融法律规范初步建立 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 三、中国推行房地产证券化的现实障碍 （一）制度障碍 1.分业经营制度的限制。 2. SPV的身份问题。 3.信用增级方面的限制。 4.会计制度和税收制度的限制。 5.缺乏独立、公正、健全的社会中介机构体系。 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 （二）市场障碍 1.金融市场不够规范制约了中国房地产证券化的推行。 2.市场投资需求主体的缺乏不利于开展房地产证券化。 3.利率的非市场化和非可变性阻碍了房地产证券化的发展。 （三）内在障碍 1.一级市场规模过小。 2.技术的制约。 3.专业人才缺乏。 第三节 房地产证券化在中国的推行问题 四、中国推行房地产证券化的若干对策 要集中精力解决好以下几个方面的问题： （一）加强立法工作，为房地产证券化提供法律保障 （二）加快相关市场建设，为房地产证券化提供基础市场条件 1.大力发展房地产市场。 2.完善证