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江油富乐领江项目可行性研究报告 2012年7月  目 录 一、江油房地产市场现状 1、江油城市印象 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市30公里，成都160公里。市幅员面积2719平方千米。耕地面积67万亩。总人口87.76万人，人口密度322人/平方千米，其中城市人口31万人。处于属亚热带湿润季风气候区，江油以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，是国家重要的商品粮基地,能源基地，冶金基地，建材基地。据统计江油城市规模居四川前十（包括地级市）属中等城市。 江油是唐代大诗人李白的故乡，一座风景如画的历史文化名城，也是位于成都经济圈北端的一座正在崛起的新兴工业城市、旅游城市，素有“李白故里，九寨门户，蜀道咽喉，华夏诗城”之称,现由绵阳市代管。 江油是国家三线建设的重点地区之一，境内40余家国有大中型企业和科研机构奠定了坚实的工业基础和科研基础。近年来，江油市综合经济实力不断增强。2012年，全市实现地区生产总值178亿元、增长16%。 2、江油房地产印象 在空间布局上采取“南进、东拓、西展、北优”战略。以涪江为轴线，形成一江两岸三片，即涪江以西、涪江以东和庞家场/明月新城三个片区，相对集中紧凑的片状组团式布局结构。 发展方向为规划和完善江西、江东片区空间布局，沿涪江和交通干线，重点向南、向西发展。 经过近年房地产的持续发展，江油房地产已经形成三大板块鼎立的格局：江西板块、江东板块、明月新城板块。江西板块是江油中心商业区、老城居住区，江东板块也是老城区，为城市价值洼地，区内大型企业众多，火车站和高铁站均设在该板块；明月新城板块是是城市发展的新方向，会展、商务为特色的居住新区，最大级别的滨水休闲文化区。本项目位于江东板块。 江油房地产市场在经历震前快速增长、震后暂时性调整后，在09年下半年开始恢复性增长，2010年市场商品房供应量不足，2012年市场供应状况有所改观。目前在售楼盘仅十多个，江景楼盘不多。高层产品和价格集中度强，价格集中在3500-4000之间，90-120产品居多。 江油消费量有限，核心商圈范围小，辐射力较弱，租金价格普遍偏低。 作为三四线城市，江油没有实行“限购令”，但金融部门早就实现“限贷令”：省外户口在江油买房办理按揭贷款需要提供在江油本地的纳税证明或者一年以上养老保险证明，省内绵阳以外户口如不能提供上述证明，贷款利率上调0.5。据相关部门调查，2011年一季度，江油商品房销售受银行“限贷”的影响不明显。这表明刚性需求托起的江油房地产稳步发展。 3、未来房地产市场展望 整体宏观经济和房地产宏观调控继续保持对市场的影响； 一、二线城市市场购买行为受到抑制，将有部分购买力被挤压到三四线城市。 江油市公布2012年新建住房价格控制目标：江油城区2012年新建住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增涨幅度以内，同比增幅低于12% 江油市住宅土地使用年限只有50年，即使调控政策放松，这可能还会影响外地投资客的投资意向 综合结论：江油作为工业重镇和历史文化名城，工业经济和商贸经济实力较强，加上震后重建工作的推动作用，江油房地产市场具有较强的需求基础。 二、项目概况 1、项目地块的地理位置、周边概况 本项目位于江油市东部，涪江东岸，涪江一桥以北，宝成铁路以西，属三合镇三合场上下街片区。地块东西宽约300米，南北总长约800米，总占地面积约20万平方米。地块江景资源丰富，外部城市形象破旧，周边市政配套成熟。 2、地块总体技术经济指标 占地面积：174亩 净地 容积率：5.7 建筑面积：852675平方米 项目地块限高:40-80米 绿化率:25-30% 建筑密度:22-30% 地块基本状况:由七个独立地块组成 项目各类型物业构成: 物业类别 面积 （平方米） 住宅 528926 集中商业 63000 街铺 75649 办公用房 76000 车库 4050个 配套 4100 合计 852675 富乐领江一期工程总平图和一期经济指标 一期总规划用地面积：71613.7平方米，107.42亩 规划用地面积(参与容积率和建筑密度计算)：36576平方米，54.9亩 规划用地面积(不参与容积率和建筑密度计算)：平方米 规划总建筑面积：239477平方米 地上计入容积率的建筑面积：211475平方米 住宅建筑面积：164950平方米 商业用房建筑面积：78615平方米 地下建筑面积：28002平方米 容积率：5.8 建筑基地面积：16140平方米 总建筑密度：44% 绿地率：30% 机动停车位：700辆 4：成本测算表： 序号 费用种类 计算基础（平方米) 标准(元