房地产与施工业行的一般特点.docxVIP

房地产与施工行业的一般特点一，房地产今天我讲一下房地产和施工，这是我们基本上是我们项目的百搭的，基本上我们所有上项目的同志们都发现，基本上都有这两个项目，这个不要去奇怪，往小里说，地产和施工是攫取中国红利一个重要的通道，往大里说，不管发家自哪一个行业，最终资本的逐利性，会把你拉到中国对恩爱纠缠的这个领域里面。因为这个领域，它的市场定价机制非常的混乱，里面可钻的空子非常多，所以它就天然的是一个政商勾结的高发地，但凡有一定社会能量的，都会谋求进入这个高地。在村里面有能量的，会在村里面搞，在镇上有能量的在镇上搞，在全国有能量的在全国搞。我前不久给大家发了一篇文章，大家可能见到的，广东有一个叫大壮国际的，它体量非常小，一个很弱的十几亿的一个企业，它就敢和一个村子合作，做一个150万方的一个超大项目，它的150万方是由村民自己协商，自己拆迁，由村民联合入股占49，大壮出开发款，占51，别忘了，做一个地产建设，大头是地价，这样一来，村民自己拆迁，自己组成一个公司入股，占49，大壮只要出建设费用，材料啊，地基啊，施工啊，到一定高度，可以预售了以后，一下子就滚动起来了，这种开发形态，一看就知道，这是只有坐地虎才能干的，过江龙干不了，这个也从另外一个侧面证明这个行业。简单来看的话，房地产开发无外乎拿地，规划设计，招投标，又叫成本合约，施工，销售，物业管理，这么一些环节，非常简单。拿地对利润的影响数以亿计，规划设计对利润的影响数以亿或千万计，成本合约对利润的影响数以百万计，施工对利润的影响数以十万计，销售对利润的影响数以千万计，物业，全中国来讲，赚钱的就三家，中海，万科，保利，剩下的亏多赚少。物业基本上是地产商拿来做品牌的，很少很少说拿物业来赚钱，这基本上已经凤毛麟角了。所有开发商，都形成了在这样的一个结构里面，要么从头到尾全产业链展开，甚至延伸到后面的地产中介，甚至装修，前面的建材，甚至像李兆基，延伸到在全球拥有数万处物业，就持有N多个分割小商铺，从分割小商铺里赚钱，你们会觉得李兆基很好笑吧，基本上大一点的项目从来没干过，但是在香港长时间排位居于李嘉诚之前，只有金融危机前后，李嘉诚才把他推翻，成为华人首富，这是盖价值链分割之功也，对价值链进行不同的布局，就会形成不同的优势。 如果再往前走，如果延伸到一级开发，那就更狠了，一级开发，甚至围绕着政府的大的城市规划，空间设计和规划控制，踩着红线，把土地整理出来，整理的过程当中，土地的利弊得失，好坏，比如说这个土地是化工厂填埋而成的，里面有很多毒，比如说这个土地是旁边规划里面是个垃圾焚烧厂，还有这个土地本身，现在看着这样，回头立即会通地铁等等，回头很多因素了解了以后，回头一级开发做完，把生地变熟地，把绿地变成可开发用地，或者政治能量比较大的话，把工业土地改性质，改为住宅或商业用地，那基本上赚翻了，甚至把公益用地，教育用地，几乎不要钱的土地，转成商业用地，那是不得了，所有全中国的玩足球的就在玩这一批，庞大的批个体校，批一个什么体育中心，建很多很多楼房，刚开始是训练基地，后来做会所，最后销售掉，要不然踢足球还能赚到钱。 一级开发做完了以后，伙同政府做很多招拍挂的条件，做招拍挂的门槛，让别人进不来。比如说某地的招拍挂条件就是开发这个土地必须旗下拥有四家以上五星级酒店，必须要有五星级酒店营运经验，必须开发总面积超过1000万方等等，六个条件一看下来，其实这就是为碧桂园定做的，所以碧桂园去香港上市的时候，很多人问他，机构问他你的低价这么便宜，你是怎么做到的，你的低价是其他开发商的1/4左右，你怎么做到的，碧桂园就讲了半天，才把这个模式讲清楚，就是碧桂园模式，碧桂园模式后来就被我们描述为锁定大盘，一口气跟政府谈一个5000亩，1万亩，3万亩，起码按平方公里讲的这样的大盘以后，进行毛地的建设。在毛地之上，把医院，邮局，学校，百货公司建好以后，这个土地拿出来再去拍卖，这时候门槛已经非常非常高了，很多人知道，一旦我把你拍下来，我收购你的这些酒店、百货公司，恐怕我得付出天价，但是你自己只要一个低价就能买下来，这属于一二级能够联动起来的方式。 好，这就是房地产商运营的一个大的一个战场。那么一流的地产商整明白了，甚至是代替政府做规划，这方面做得最好的，我们公司老人手都熟悉的一个案例泛华，代替政府做规划，万达也是，代替政府做规划，他赚的钱是来自于把一般性的土地用途尚未完全清晰的一大块土地，把它清晰化，做一个造城，做一个综合体项目，从而把这个土地价值进行充分攫取，而他拿到的土地价格非常低，他是挣规划的钱。而港台商人当初来到大陆，是挣时间的钱，不管怎么样，一看在中轴线上，一看在未来的新城区，先拿下来，放上20年再说。像我们对面的港汇，陈启宗的恒隆地产，他的恒隆广场大家非常熟悉，但是港汇更是他的妙中之绝，先是拿出来做停车场，做美食街，