北京房价调查研究论文概要.doc

这些你简单概括一下，字不要太多，图文并茂。详细的我会到时候讲一些 下边那个大概的是我问一个房地产销售经理的，但我觉得下边论文更详细，更深刻，你两者结合一下，取共同之处，写在PPT上 大概：1：1998年房改以后开始上涨，2003年后每年大涨，主因是人口增加、货币超发、供需矛盾。2：危害，经济崩盘，目前可能性不大，国家政策限购限贷，国外热钱大面积撤资困难，需求旺盛。3：未来还是稳中上涨。4：增加供应量，双轨制。 人口涌入北京的原因：就业机会，政治资源，教育医疗集中。国家货币M2的增加，十年上涨10倍。土地的不可再生，越来越稀缺，国家控制土地的开发量，开发商拿地等都是房价上涨的原因说到1998年的房地产政策，不得不说起1997年的亚洲金融危机，1997年，亚洲主要的国家，经过多年的经济增长，银行的信贷额度大增，而且这些国家的外债也大幅度增加，而且相当部分投入到国内的房地产里面去，造成了本国主要大宗商品价格的上涨，而这时，国际上有几千亿美元的游资在全球范围内寻找猎物，而这些国家的汇率制度缺乏弹性，使得大量外债没有考虑汇率风险，为金融危机的爆发埋下了伏笔。　　由于当时中国并没有像现在如此融入世界的经济，危机爆发对中国的经济并没有非常大的打击。但是由于亚洲国家一片萧条，也间接影响到中国的出口和中期的经济发展，在这种情况下，1998年当时国内也出台了像2012年今天的政策“拉动内需”，当时的政策原文号召是这样的，“促进消费，扩大内需，推动生产。”如果你翻起当年的报纸，你也会觉得好笑，原来“拉动内需”并不是今天才有的，而是1998年就开始拉动了，那1998年的拉动内需，跟现在有什么不一样呢？　　说白了，1998年的拉动内需，就是提振房地产，让房地产作为拉动内需的行业旗舰，而目前的拉动内需，却是抑制房地产的。　　再往前追溯，房地产在92年到96年，也是在海南，北海，吹起一个大大的泡沫，然而又破灭的，1998年之后的这一波房地产ceo们，很多就是从海南走出来的，对于又一轮的房地产提振，他们有很强烈的预知能力，觉得房地产泡沫又会起来了，而我们的中样经济管理部门，也对于之前一波海南房地产热的危害是知道的，（海南当时剩下的烂尾楼，门口的草长得比人还高，养猪的都不肯租，这样比人还高的草，一直长了几年，别墅没有人住，）但是环顾左右，也确实没有办法，海南房地产虽然旧痛未消，但是中样也有人认识到，房地产这个行业，对于其他产业的拉动能力确实很强。 ，当时房地产行业的提振，并不是顺从自然的一件事情，放猛虎出笼的“有形的手”是存在的，中样政府出台了一系列作为提振房地产，拉动内需的政策之后，金融部门也出台了相应的配套政策：　　当年的四月中国人民银行出台了《中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房消费和建设的通知》　　次年，二月出台了《关于开展个人消费和信贷的指导意见》并且明确指出，推动个人消费信贷业务的主旨在于“促进消费，扩大内需，推动生产”。　　此时，国家管理部门，将提振房地产，拉动内需作为一个重要的经济调控手段的意图，已经是非常明显和明确的了。　　这只“有形的手”，至此，已经将笼中猛虎悄然放出。 08年北京房价均价走势图 2009年北京房价均价 2009年北京四个季度的房价情况 2009年北京市商品房签约套数 2010年北京房价概况 根据国家统计局发布的公共数据，截止2010年第一季度，我国房地产的价格比去年同期上涨了68%，房地产投资拉动着50多个产业的发展，拉动比率为1:2.86，对国民经济的影响力达到30%。在北京等城市的部分区域，房价与居民家庭年收入之比更是达到20倍以上。 住宅房屋价格的高速上涨，大部分的研究均认为其价值与价格已经严重偏离，存在泡沫现象。（一）市场因素　　1.影响消费者购买行为的因素。（1）居民经济能力。市居民人均可支配收入逐年提升，经济能力的增长成为了房地产市场发展的前提保障由此使得居民购买商品房成为了可能。除了个体的经济能力外，居民社会关系群的经济能力也是重要因素。目前，买房者的平均年龄越来越低，这也恰恰反映出了非自身因素的重要性。年轻人参加工作时间短、积累相对较少，应该是经济能力最为薄弱的时期，而实际上这个群体却成为房地产市场中越来越重要的角色。这一点正体现出消费者整体社会关系群的经济能力在购房行为中正在占据越发重要的位置。（2）其他投资品当期价格。除了刚性需求外，不少消费者的买房行为是出于投资需求。房屋自从作为一种商品以后就具有了很好的投资意义，尤其是在目前社会形势下，房地产作为经济支柱产业发展态势良好，房价连年大涨，投资房地产风险小、收益大，成为了投资者很好的投资选择。　　2.影响房产商定价行为的因素。（1）建房成本。房屋作为一种商品，其自身自然会有建造成本。对于房产商而言，这其中主